こんなことを考えたことはありませんか？
- 不安定な収入を、確かな財産に換えたい
- 外貨建の資産を増やしたい
- 子供に大きな資産を残したい
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そんな方には海外不動産投資がおすすめです！
確かな財産への第1歩に海外不動産投資
なぜ今、海外不動産投資への人気が高まっているのか？
01. 新日本経済の停滞感が顕著になり、海外に資産を分散したいというニーズの拡大
02. 円安やインフレへの対策として海外の現物資産（特に不動産）を持ちたいというニーズの拡大
03. これから不動産投資をするなら、人口が減少する日本よりも、人口が増加する国を志向する投資家が増加
04. 海外不動産投資をしているインフルエンサーや著名人による情報発信が増えた
05. NFT不動産の登場により、少額で海外不動産へ投資ができるようになった
国内不動産は守り、海外不動産は攻めの投資
国内不動産の特徴
メリット・デメリット
- フルローンで買えるため、少ない手出し資金で購入が可能
- 年金や生命保険代わりになる
- 節税効果がある
- 高い値上がりや利回りは期待できない
- 新築から徐々に価格が下がる傾向に
- 日本の人口減少に伴う将来的な需要の低下
こんな方におすすめ！
- リスクはできるだけ抑えて、不動産投資をしたい方
- 大手企業の正社員、公務員、医師などの専門職の方
- 年収500万円以上の方
海外不動産の特徴
先進国不動産（アメリカ・イギリス等）
メリット・デメリット
- 資産価値が下がりにくい
- アメリカやイギリスでは中古物件の価値が高い
- 2021年から以前のような減価償却による節税メリットが使えなくなった
- 高い利回りや価格上昇は狙いにくい
新興国不動産（フィリピン・マレーシア・タイ等）
メリット・デメリット
- 法律やインフラの整備が進んでおり、比較的安定した資産価値を担保できる
- アメリカやイギリスでは中古物件の価値が高い
- 2021年から以前のような減価償却による節税メリットが使えなくなった
- 高い利回りや価格上昇は狙いにくい
後進国不動産（カンボジア・ミャンマー・バングラディッシュ等）
メリット・デメリット
- 物件価格が安い
- 今後の経済成長に伴い大きな価格上昇が狙える
- インフラや法律の整備が不十分な場合がある
- 建設技術のレベルが低く、竣工しないまたは欠陥が多いリスクがある
- 政情不安等の影響を受けやすくカントリーリスクが大きい
- 直接登記ができない場合も多く、権利のような形で購入せざるを 得ない場合、法的なリスクがある
これから海外不動産投資をするなら、
①先進国、②新興国、③後進国
どれがおすすめ？
A. ②新興国の不動産
人口が増加し、経済が急速に成長する段階にあります。フィリピンなどの新興国への投資は、まさに1970年代の日本に戻って「タイムスリップ投資」をするようなイメージと言われることがあります。
新興国では、インフラや法制度が比較的整備されている点も安心できるポイントです。フィリピンやマレーシアでは、外国人が物件を直接所有・登記することが認められています。
これからも経済成長が続き、大きなリターンが狙えて、インフラの整備も進んでおり、リスクリターンのバランスが程良いのが新興国不動産投資の特徴と言えます。
所得が高い方には、アメリカの木造の中古物件を購入して、減価償却による大きな節税メリットを享受するといった投資スタイルも人気でした。
しかし、日本では富裕層への課税強化が進んでおり、2021年から海外不動産の減価償却による節税が認められなくなり、以前のような節税メリットがなくなってしまいました。
節税ができないのであれば、利益を狙いやすい不動産を選ぶべきと考え、新興国不動産への投資に注目が集まっています。
後進国不動産は上手くいけば、大きなリターンを得られますが、その分多くのリスクを抱えることになるので、海外不動産投資上級者向けと言えます。
新興国不動産の選び方
①人口が大幅に増加する国かどうか
人口が増加すれば、その分不動産の需要も増加します。新興国はいずれも今後の人口増加が期待できますが、その中でも特に人口増加率が高いフィリピンやマレーシア、インドネシアは魅力的です。インドネシアは2億人超、フィリピンは1億人超の人口を有し、市場規模自体が大きいことも魅力です。
②外国人に所有権が認められているか
国によっては、外国人が不動産を所有・登記できない場合があります。例えば、インドネシアは外国人の不動産所有が認められておらず、投資をするには現地法人を設立して法人名義で所有をする必要があり、その分コストや手間がかかります。 一方、マレーシアやフィリピンでは外国人が不動産（建物のみ、土地は不可）を直接所有・登記することができ、所有権の面でも安心です。ベトナムでも外国人が建物の所有をすることができますが、原則中古不動産の購入はできない、ベトナムにて契約を締結する必要があるなどの規制があります。
③大手デベロッパーの物件を選ぶべき
新興国不動産の場合、「プレビルド（Pre-Build）」という完成前に購入できる仕組みを使うのが主流の購入方法となっています。建設の初期段階で割安に購入ができ、将来的に大きな売却益を狙いやすいという特徴があります。しかし、小さいデベロッパーの場合、資金繰りが悪化すると物件が竣工しない、または竣工が遅れるというリスクがあります。そのため、資金力がある大手のデベロッパーの物件を選んで頂くことをお勧めいたします。
海外不動産の購入方法について
海外不動産の購入方法には大きく分けて以下の5種類があります。お客様のご状況やご予算に合わせて、最適な物件及び購入方法のご提案をさせていただきます。
01. 現金一括払い
最もシンプルな購入方法です。一括支払いにより割引適用がある場合もございます。
02. 現金分割払い＋ローンの組み合わせ
プレビルド物件の場合、物件価格の30%は現金で分割支払い、残りの70%は現地の銀行でローンを組むといった購入方法があります。例えば、1,000万円（竣工まで5年）の物件であれば、ローンを組み合わせることで、初期費用は75万円ほど、月々の支払いは5万円ほどから購入可能です。
03. 日本の銀行で全額融資を受ける（既に日本で不動産投資をしている方に限る）
日本政策金融公庫や日本の一部の銀行では、年収や日本での不動産投資の実績などを考慮して、海外不動産の購入に際しても融資をしてくれるケースがあります。
04. 複数投資家で資金を出し合う
SPV（Special Purpose Vehicle 特別目的事業体）を組成し、複数の投資家で資金を出し合って、一つの不動産プロジェクトに投資し、利益をシェアするという方法があります。弊社では、中古不動産の価値が高い上、SPVの活用が盛んなイギリスにおいて、SPVスキームを活用した不動産投資をご提案しております。
05. NFT不動産の購入出し合う
昨今のブロックチェーン技術の飛躍的な進歩に伴い、不動産業界にもその活用が広まってきています。特にフィリピン、マレーシア、ドバイではブロックチェーン技術を不動産登記等に活用しようという動きがあります。その中でも、フィリピン政府は、1つの不動産の所有権を小口化し、NFT（非代替性トークン）として所有できる仕組みを認可しました。弊社では、NFT化したフィリピン不動産の販売を行っており、小口化することで少額からご投資が可能です。ご提案しております。
よくあるご質問
弊社が選ばれる4つの理由
現地の不動産各社と強固な連携
弊社FSIGMA（エフシグマ）は、マレーシアの大手デベロッパー及び不動産エージェント各社と提携し、マレーシア全土の不動産（売買・賃貸）のご案内を行っております。各社との強固な関係を築き上げているために、クライアント様に有利な条件交渉も進めやすいというのが弊社の大きな強みです。またマレーシア現地に弊社スタッフが常駐しており、日本語でのサポートも可能であるという点もご安心頂けるポイントかと存じます。
投資全般の広い視野の中からご案内
弊社は不動産会社のみならず、証券会社やファンド会社、保険会社など、様々な金融関連会社との提携・連携により幅広い投資情報の収集と発信を行っております。「不動産」は投資対象の一つでしかなく、不動産投資をすべきか、もし投資するならどのような不動産がいいのか、といったことは、クライアント様のご状況や目的によっても異なります。弊社では、「資産形成」という広い観点の中で見る「不動産」という、マクロとミクロ、両方の視点から専門的なアドバイスをさせて頂くことが可能です。
投資価値のある物件を厳選
弊社ではマレーシア全土のあらゆる物件のご案内が可能ではあるものの、十分に投資価値があると考えられる物件に絞ってご案内を行っております。またマレーシアに限定することなく、フィリピンやイギリス、日本など他国の不動産とも比較した上でのご提案をさせて頂きます。
出口戦略を重視したご提案
弊社では、不動産投資において最終的な「出口戦略」が非常に重要であると考えています。購入したはいいものの、どのように物件管理をすればいいのか、いつ売却すればいいのか、といった悩みを抱えなくて済むように、事前に賃貸付けや売却の方法、そのタイミングについて、クライアント様のご状況に合わせて計画を立てた上でご案内をさせて頂きます。
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