イギリス不動産

イギリス不動産の特徴

イギリスは、中古不動産への価値が高いという特徴があります。リノベーションにより付加価値を上げて売却するといった投資手法がよく用いられます。

(1) 先進国の安心感と人口の増加
イギリス不動産の特徴は、アメリカ不動産と同じく、先進国で成熟したマーケットであるため、取引が安全に行えるということと、不動産価格が安定しているということです。そして、先進国の中では珍しく、アメリカと同様に人口が増加傾向にあり、住宅需要も伸びているという特徴もあります。

(2) 日本より表面利回りが高い上に税金面の支出が少ない
一般的なイギリス不動産の表面利回り相場は約 5〜6%で、ここから必要経費や税金を除くと実質利回りは 4%ほどになります。東京よりも 1〜2%ほど高いことになります。日本の都市部の場合、毎年 1.7%の高額な固定資産税&都市計画税があるため、元々の表面利回りが低いにも関わらず、そこからさらに税金支払いで利益率が低くなります。一方、イギリスでは、固定資産税は入居者が支払うことになっており、税金支払いでの維持費がほぼ存在せず、その分だけ実質利回りは良くなります。

(3)中古物件への価値が高い
「歴史と伝統を重んじるイギリス」というイメージを皆さん持たれていると思いますが、アメリカ以上に、中古物件への価値が高いというメリットもあります。そのため、不動産の価値が下がりにくく、価格が安定しています。石やレンガ造りの家が多く、築 200 年以上の物件が当たり前に存在します。

(4) SPV を使って少額で投資も可能
中古不動産を購入して、リノベーションすることにより付加価値をつけて売却するといった方法がよく取られます。リノベーションするのに良いホテルや住宅の物件が見つかると、SPV(特別目的事業体)を作って複数の投資家から資金を募るという方法も人気です。投資家から集めた資金を使って不動産を購入し、不動産デザイン会社がリノベーションを加えて、2〜4 年ほどで売却し、利益を投資家に分配するといった仕組みです。

(5) 法律面も安心
イギリスの不動産を購入する際には、「ソリスター」と呼ばれる弁護士などを交えて、法的な対応を専門家に任せることができるため、新興国の不動産投資と比較して売買契約書や物件所有権の登記などの法的な事故が起こりにくいという安心感があります。また、外国人が土地を購入し登記できるというメリットもあります。

(6) 学生寮の需要が高く少額で投資可能
イギリスは、アメリカに次いで海外からの留学生受け入れ数が多い国です。そのため、学生寮に需要があり、学生寮は 1 部屋があまり広くないことから物件の価格も比較的安価(3,000 万円ほど〜)となっています。また、イギリスはアメリカよりも国土が狭いため、アメリカよりも学生の人口密度が濃くなっています。

SPVとは

当社でご案内しているイギリス不動産への投資方法の一つとしてSPVの仕組みがあります。

SPV（Special Purpose Vehicle）とは、特別目的事業体のことで、債権や不動産の流動化、証券化など限定された目的だけに設立されるものです。M&Aにおいては対象会社を買収する目的を持って設立されることがあります。不動産や債券の証券化をおこなう場合に、SPVが事業会社や金融機関が保有する債券などの資産を取得して、その資産を生み出すキャッシュフローを背景に、証券を発行するなどの形態を取ります。

ファンドや組合のような形式にするパターンと法人化して投資会社にするパターンがあります。いずれにしても、複数の投資家から資金を集め、場合によっては銀行からの借り入れも使って、決められたプロジェクト・対象に投資をします。

投資対象からリターンを回収したら、借り入れ資金や経費を除いた利益を投資家に分配するという仕組みです。大きな不動産プロジェクトの場合、投資家にとって一人で全ての資金を出すには限界がある、またはリスクが高いと判断します。しかし、SPVを使えば、複数の投資家に分散して、少ない資金・リスクテイクで投資が可能となります。

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