マレーシア不動産 | FSIGMA Co., Ltd.

マレーシア不動産はこんな方にオススメ！

着実にキャピタルゲイン（売却益）を狙いたい方
高級ホテルレジデンスのオーナーシップを保有したい方
自己資金が1,000万円以上ある方
マレーシアに居住している、または移住を予定している方

マレーシアは「バランスの良い国」

マレーシアは日本人の移住したい国ランキングで毎年1位になるほど人気の国です。マレーシアは国民一人当たり所得（GNI）が2.737万USD（日本は4.376万ドル）とASEANの中ではシンガポール・ブルネイに次いで高く、先進国の仲間入りを果たしています。先進国としての経済や政情の安定性がありつつも、新興国ならではの平均年齢の若さや経済成長率の高さも備えた「バランスの良い国」です。外国人でもコンドミニアムの所有権が認められており、不動産投資の環境も整っています。

マレーシア不動産のメリット

①人口増加と経済成長で売却益を狙える
②他の先進国に比べて物件価格が安い
③人気の移住先で日本人にも貸し出しやすい
④外国人でも所有権が認められており、管理もしやすい

① 人口増加と経済成長で売却益を狙える

少子高齢化が進む日本では人口減少が進んでいますが、マレーシアでは人口が増加傾向にあります。マレーシアの人口は3,237万人（2020年世界銀行による）で、平均年齢が27歳と若く、今後も長期的に人口が増加すると予想されます。人口増加率は、ASEAN諸国の中でも、カンボジアとフィリピンに次ぐ高さとなっています。

さらに、マレーシアでは原油や天然ガスなどのエネルギー資源、錫などの鉱物資源、天然ゴム、油やし、木材など天然資源が豊富です。イギリスの植民地になっていた歴史から、英語が実用語として使用されており、世界に開かれたビジネス環境が整っていることから、外資企業の進出も盛んです。自国で自動車の生産も行っており工業国でもあります。

ASEANの中の先進国としての地位を築いたマレーシアは、着実に高い経済成長率を維持しており、今後もますます経済発展が進んでいくと予測されます。経済成長に伴って物価も着実に上昇しており、マレーシア不動産は安定的にキャピタルゲインを狙いやすいというメリットがあります。

② 他の先進国に比べて物件価格が安い

マレーシアは先進国の仲間入りをほぼ果たしつつも、まだ他の先進国に比べて不動産価格が安いという特徴があります。マレーシア政府の統計によると、2022年におけるマレーシア全体の住宅価格中央値はRM320,000（約1,008万円 *2022年10月 1RM＝31.5円換算）となっています。

一方、日本の2022年8月時点の区分マンション平均価格は1,511万円となっています。

参照：日本不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）の「収益物件市場動向マンスリーレポート2021年8月期」による

戸建ての情報が含まれていないので一概に比較はできませんが、マレーシアの不動産価格は日本に比べて約2/3とかなり割安であることがわかります。東京とクアラルンプールの不動産価格で比較するとおよそ4分の1程度のイメージです。

また、アジア各国の主要都市におけるコンドミニアムの平米単価を比較すると、マレーシアはタイやフィリピンよりも国民1人あたりGNIがはるかに高いにも関わらず、マレーシアのコンドミニアムは、タイやフィリピンよりも安いことが分かります。マレーシアでは広々とした家に割安で住むことができるというメリットがあります。

世界で最も安く高級ホテルレジデンスのオーナーシップを手に入れられる！

世界的に有名な高級ホテルレジデンスである「ザ・リッツ・カールトン・レジデンス（The Ritz-Carlton Residences）」は世界約30カ国に展開をしていますが、その中でもクアラルンプールのリッツカールトン・レジデンスが最も安く購入できます。平米単価で比較するとシンガポールの約4分の1、バンコクの約半分の価格で購入することができます。
マレーシアには、リッツ・カールトンの他にも、フォーシーズンズやセントレジス、バンヤンツリーなどの高級ホテルレジデンスがありますが、いずれも世界的には割安で購入することができます。

③ 人気の移住先で日本人にも貸し出しやすい

ロングステイ財団の調査によると、マレーシアは2006年から14年連続で日本人が移住したい国ランキングで1位となっています。外務省によるとマレーシアには、約3万人の日本人が居住しており、駐在員やMM2H（リタイアメントビザ）での居住者が多く、比較的裕福な日本人に対して貸し出しやすいです。日本人は部屋を綺麗に使ってくれて家賃の滞納も発生しづらく、そんな日本人入居者も付けやすいというのは一つのメリットになります。

④ 外国人でも所有権が認められており、管理もしやすい

マレーシアでは、外国人であってもコンドミニアムの所有が可能です。ただし、土地付きの一軒家については、州によって所有制限があります。マレーシアは日本人が経営している不動産管理会社も多いため、物件の管理を任せやすいというメリットがあります。

マレーシア不動産のデメリットとリスク

① 外国人に対する不動産の最低購入価格規制がある
② 空室リスクが高く、高利回りを狙いにくい
③ 流動性リスク
④ キャピタルゲイン税

① 外国人に対する不動産の最低購入価格規制がある

マレーシア不動産投資の最大のデメリットは、外国人がRM100万（約3,150万円 *1RM＝31.5円換算）以下の物件を購入できないという規制があることです。
マレーシアでは、以前に外国資本に対する規制を緩和した時期がありました。しかし、中国資本を中心に外資系のマネーが流入し、不動産の乱開発が進み、その際に建てられた物件は今でも売れ残りが多い状態です。
空き家率が高いことは、マレーシア政府も頭を抱える社会問題となっており、外国資本の流入を減らす目的で海外資本に対する規制が設けられました。
マレーシアまたは日本の銀行で住宅ローンを組んで購入することが可能ですが、フルローンは難しいです。融資額は物件価格の50〜70%程度である場合が多く、残りの30〜50%は自己資金を拠出する必要があります。
例えば、外国人の最低購入価格のRM100（3,150万円）程度の物件を購入した場合、その30%（＝1050万円）と販売手数料や登記費用などの諸費用を合わせて少なくとも1,200万円は自己資金が必要になります。

一方、フィリピンなどは外国人の購入価格規制がないので、1,000万円程度の比較的低価格帯の不動産を購入することができます。

② 空室リスクが高く、高利回りを狙いにくい

前述の通り、不動産の過剰供給により、全体的に空室率が高く、賃貸付けが思うようにできない可能性があります。
基本的に不動産投資において、物件価格が高いと利回りが下がる傾向にあります。前述のように外国人には最低購入価格規制があるので、ある程度高額な物件を購入することになり、高い利回りを狙いにくいというデメリットがあります。クアラルンプールのコンドミニアムの利回り相場は4%前後となっており、東京よりも少し高い程度のイメージです。
マレーシアの物件価格は、数年で2倍なるようなことはありませんが、大きく値下がりもしづらく、年平均5％程度で着実に上昇していく傾向にあるため、リスクを抑えてキャピタルゲイン狙いで投資をされる方に向いています。なるべく希少価値が高い物件を中長期で保有して、キャピタルゲインを狙っていくという投資スタイル方が適していると言えます。

③ 売却まで時間がかかる場合がある

不動産全般に言えることですが、他の金融商品等に比べて売却までに時間がかかるため流動性が低いというデメリットがあります。特にマレーシアは不動産の供給過剰になっているエリアもあるので、売却したい時にすぐに売れない、または希望の値段で売れないということになる可能性があります。そのため、人気のエリアでかつ希少価値が高くて売りやすい物件に絞るということと、中長期で保有し、ある程度余裕のあるスケジュール感で計画を立てることが大事です。

④ キャピタルゲイン税

マレーシアでは不動産を譲渡した際に、キャピタルゲイン税として、不動産譲渡益税（Real Property Gains Tax：RPGT）が発生し、その税率は、保有者の属性や保有年数によって以下のように定められています。

上の表からも分かる通り、最も税率が低くなる6年以上保有してから売却するのがオススメです。なお、マレーシアと日本は租税条約を締結しているため、キャピタルゲイン税が二重課税が回避されるようになっています。

マレーシアで不動産投資をするならこのエリア！

マレーシアでは、全体的に不動産が供給過剰になっている傾向があります。そのため、需要が絶えず流動性を確保しやすいクアラルンプールの中心地や人気居住エリアに絞ることをお勧めいたします。少し郊外にいくと物件価格は安くなるものの、賃貸づけや売却がしづらいなどのリスクも高まります。

①最も定番なエリア：KLCC、ブキビンタン（Bukit Bintang）
②今が旬なエリア：TRX
③高級住宅エリア：モントキアラ（Montkiara）、ダマンサラハイツ（Damansara Heights）

① 最も定番なエリア：KLCC、ブキビンタン（Bukit Bintang）

KLCCはクアラルンプールの中心で、マレーシアのランドマークである「ペトロナスツインタワー」があり、金融機関や大手企業のオフィスなども多く所在します。ツインタワーの下には、「Suria KLCC」という大型のショッピングセンターがあり、その中にはISETANも入っています。

KLCCのオススメ物件例
▶︎ ザ・リッツ・カールトン・レジデンス（The Ritz-Carlton Residences KL）
▶︎ フォーシーズンズ・プライベートレジデンス（Four Seasons Private Residence）
▶︎ スターレジデンス（STAR Residences）

KLCCに隣接するブキビンタン（Bukit Bintang）は、東京でいうところの六本木のような繁華街です。「Bukit」はマレー語で「丘（hill）」という意味で、「六本木ヒルズ」のように実際に小高い丘になっています。パビリオン(Pavilion）という大型ショッピングモールやドン・キホーテとISETANが入っているLot 10、リッツ・カールトンやウェスティン、マリオットなどの高級ホテルもあります。

ブキビンタンのオススメ物件例
▶︎ バンヤンツリーレジデンス（Banyan Tree @Pavilion Service Residence）
▶︎ パビリオンスイート（Pavilion Suite）

② 今が旬なエリア：TRX

TRX（Tun Razak Exchange）は、新しく開発が進めらている国際金融地区で、ブキビンタンのパビリオン（Pavilion）から800m程の距離にあります。TRXのランドマークとなっている「106 EXCHANGE」は、2022年4月時点で東南アジアで最も高いビルです。金融機関を中心に、政府機関や大手企業のオフィスも多く入居する予定です。すでにHSBCやプルデンシャル、アフィンバンクなどがTRXに拠点を構えています。2022年4月時点では、TRXはまだまだ開発段階にあり、2023年半ば頃から多くの建物が完成していく予定です。これから発展をしていくTRXに、今なら開発の初期段階に投資をすることが可能です。

KLCCのオススメ物件例
▶︎ コアレジデンス（CORE Residence @TRX）

② 今が旬なエリア：TRX③ 高級住宅エリア：モントキアラ（Mont Kiara）、ダマンサラハイツ（Damansara Heights）② 今が旬なエリア：TRX

モントキアラ（Mont Kiara）は、KLCCから車で15分ほどの距離にある高級コンドミニアムが集まる住宅地です。お子様連れの日本人駐在員の方が多く住んでいるエリアです。日本人学校が近いほか、各インターナショナルスクールにもアクセスがいいことから、お子様がいる方が住むのに適したエリアです。クアラルンプールの中心から少し離れるので、緑豊かで広々とした造りのコンドミニアムが多く、ショッピングセンターや病院なども充実しています。モントキアラは人気のエリアであるものの、コンドミニアムの供給過剰が目立ってきています。

ダマンサラハイツ（Damansara Heights、マレー語表記はBukit Damansara）は、モントキアラに隣接する高級住宅地です。モントキアラと違う点は、コンドミニアムではなく、プール付きの低層の大豪邸が立ち並んでいるエリアということです。コンドミニアムの数が限られていることもあり、モントキアラに比べて高級コンドミニアムの希少性が上がります。丘の斜面に豪邸が立ち並ぶ様子は、日本の芦屋やアメリカのビバリーヒルズに少し似ています。

KLCCのオススメ物件例
▶︎ アイラレジデンス（AIRA Residence）

マレーシア不動産なら弊社FSIGMAにお任せ！

マレーシアの不動産各社との強固な連携

弊社FSIGMA（エフシグマ）は、マレーシアの大手デベロッパー及び不動産エージェント各社と提携し、マレーシア全土の不動産（売買・賃貸）のご案内を行っております。各社との強固な関係を築き上げているために、クライアント様に有利な条件交渉も進めやすいというのが弊社の大きな強みです。またマレーシア現地に弊社スタッフが常駐しており、日本語でのサポートも可能であるという点もご安心頂けるポイントかと存じます。

投資全般の広い視野の中からご案内

弊社は不動産会社のみならず、証券会社やファンド会社、保険会社など、様々な金融関連会社との提携・連携により幅広い投資情報の収集と発信を行っております。「不動産」は投資対象の一つでしかなく、不動産投資をすべきか、もし投資するならどのような不動産がいいのか、といったことは、クライアント様のご状況や目的によっても異なります。弊社では、「資産形成」という広い観点の中で見る「不動産」という、マクロとミクロ、両方の視点から専門的なアドバイスをさせて頂くことが可能です。

投資価値のある物件を厳選

弊社ではマレーシア全土のあらゆる物件のご案内が可能ではあるものの、十分に投資価値があると考えられる物件に絞ってご案内を行っております。またマレーシアに限定することなく、フィリピンやイギリス、日本など他国の不動産とも比較した上でのご提案をさせて頂きます。

出口戦略を重視したご提案

弊社では、不動産投資において最終的な「出口戦略」が非常に重要であると考えています。購入したはいいものの、どのように物件管理をすればいいのか、いつ売却すればいいのか、といった悩みを抱えなくて済むように、事前に賃貸付けや売却の方法、そのタイミングについて、クライアント様のご状況に合わせて計画を立てた上でご案内をさせて頂きます。