不動産に投資する意味とは？
皆さんは、今、賃貸物件にお住まいでしょうか、それとも所有物件にお住まいでしょうか。
不動産とは、土地や建物といったものですが、買うとなった場合は、人生最大の買い物になります。
物件価格は、数千万円から数億円する物件まで様々ありますが、日本では通常は35年ローンなどという長期ローンを組んで購入するケースが圧倒的に多いです。
不動産を購入する場合は、自らや家族が住む不動産（居住用不動産）を購入するのではなく、投資用に不動産物件を購入するということが可能です。
また、居住用不動産を所有して且つ投資用不動産も所有することもできます。
今回は、投資目的で不動産を購入するにあたり、海外不動産が良いのかそれとも国内不動産が良いのかについて解説していきます。
先ず、不動産物件に投資するというのはどういう意味があるのでしょうか。
世界的な傾向として、世界の経済は成長していく方向、すなわち経済規模は拡大していく傾向にあります。
これにより、物価は上昇していくので、インフレは継続していくと考えられます。
物価が上昇するということは、不動産価格も上がるということになりますので、買った不動産が将来値上がりして、売却時には購入時より上がっている場合、キャピタルゲインを得ることができます。
また、賃貸に出すことによって家賃収入を継続的に得ることができます。
つまり、インカムゲインも得ることができます。家賃収入もインフレで上昇していく傾向があります。
このように、投資用不動産によって、キャピタルゲイン（売却利益）とインカムゲイン（賃貸収入）の両方を得ることができるわけです。
しかし、不動産投資は、短期的に収益を上げることを目的とするものではなく、あくまでも長期投資を目指すべきものです。
保険や年金の代わりにもなり得るものだからです。不動産を購入しローンを組むと団体信用生命保険に加入します。
これは契約者が死亡した場合、未返済ローンが消滅するというものです。
また、ローン返済後は、賃貸に出していれば、家賃収入が全て収入になりますので、年金の代替手段になり得ます。
不動産投資の為の資金繰りはどうするの？
日本の不動産を購入する場合ですが、頭金をいくらか出して、残代金を金融機関からローンとして融資してもらって購入するパターン（一部ローン）が最も多いです。
頭金なしで、全て融資資金で賄うというフルローンというやり方もあります。
勿論、富裕層の中には、一括現金払いということもあります。
中国の富裕層は、日本で不動産を購入する場合、何億円もの現金を一括払いで購入することが多いです。
金融機関においては、居住用不動産を購入する場合と投資用不動産を購入する場合では、融資条件を変えています。
例えば、投資用国内不動産を購入する場合、一般的に税込年収で最低500万円以上が必要とされています。
融資額は、年収500万円の場合、その7倍から8倍程度の融資を得ることができるので、3,500万円〜4,000万円程度の物件が購入可能になります。
年収が1,000万円の場合ですと、10倍〜11倍程度の融資を得ることができます。
つまり、金融機関からの融資によって、自分の年収の何倍もの資金を融通できるといういわゆるレバリッジを効かせることができるのです。
また、投資用海外不動産を購入する場合、日本での不動産投資実績が１年以上あれば、日本政策金融公庫から融資を受けることが可能です。
勿論、年収条件だけでなく、勤務先や他のローンの借入状況等を総合的に考慮され、融資条件が決定されます。
特に、投資用不動産を購入する際には、“信用力”が最も重要になります。
大企業の正社員、医師、弁護士などの士業者が最も信用力が高いです。
一方、自営業者は、現在の収入がたとえ高くても、将来の不安定さから信用力はさほど高いとは言えないのです。
つまり、投資用不動産を購入できる人は、誰でもできるのではなく、限られた信用力の高いグループの人達だけなのです。
海外不動産へ投資する場合のメリットとデメリットは何？
日本は、今後人口減少していくので、日本の不動産より海外不動産への投資が良いのではと思う方も多いと思います。
海外不動産といっても、大きく分けて、先進国不動産、新興国不動産、発展途上国不動産に分かれます。
先進国不動産
例）アメリカなど
アメリカの場合は、土地が広く、不動産全体価格（土地代＋建物代）に対する建物価格比率が高く、大幅な減価償却が可能で節税効果が大きかったです。しかし、昔はこのような節税スキームが有効でしたが、
新興国不動産
例) フィリピンやマレーシアなど
フィリピンの今の平均年齢は、25.7歳で、とても若い国です。
きれいな三角形の人口ピラミッドをしていて、今後50年ぐらいは人口ボーナス期（人口増加が継続する期間）が続くとされています。
経済成長率もここ10年間で6％程度（コロナ禍の時期を除く）を記録し、今後もこの程度の経済成長は続くと予想されています。経済成長が期待できるということは、不動産の価格も上昇していく蓋然性が高いということでもあります。
また、日本とは異なり、プレビルド方式で不動産が購入できます。
これは例えば、物件の竣工前に全体の30%を支払い、残りの70%を竣工後に支払っていくものです。
フィリピンの不動産は、1,000万円台から2,000万円台が多いので、このプレビルド方式で購入すると、支払い時期が分散され非常に購入しやすくなるのです。
ローンも現地の金融機関や不動産会社から組むことが可能です。
また、業者の選定を誤らなければ、物件が竣工しないといったことも起こらないので安心です。
マレーシアの今の国民の平均年齢は、28歳で、ここもとても若い国です。マレーシアも高い経済成長が見込まれています。マレーシアの不動産は全体的に割安です。東京都心の同種の物件と比較すると１/3程度です。投資用不動産に関しては、首都クアラルンプールの高級物件4、5千万円から数億円の物件がおすすめです。これらの物件は、世界的に見ても割安で購入できますし、キャピタルゲインやインカムゲインの期待値が高いからです。
発展途上国不動産
アジアで言えば、カンボジアやベトナムなどです。
経済成長はそれなりに見込めますが、インフラ設備がまだ整っていなかったりするなど、投資という観点からは、購入するのにはまだリスクが高いと言えます。
これらの海外不動産を購入する場合、日本の不動産会社を通して購入する場合または海外の不動産会社を通じて購入する場合があります。
一般的には、国内不動産よりも海外不動産購入にあたっては、時間、費用など手間がかかって大変というデメリットがあります。
国内不動産へ投資するメリット、デメリットは何？
日本は、少子高齢化が益々進み、人口減少が避けられません。そんな状況下で、不動産需要も減少していきます。
また、日本は大地震などの自然災害のリスクが高いということもあります。
したがって、国内不動産全体の未来は決して明るいものではありません。
つまり、全般的には国内不動産への投資はデメリットが多いということになります。
しかし、東京23区内のワンルームマンションなどは、学生やビジネスマンなどの需要が非常に高く、このエリアだけは今後も安定的に運用していくことが期待できるのです。そのため、限られたエリア内の国内不動産投資はメリットがあると言えます。
ただし、エリア内の国内不動産投資にあたっても、信頼できる業者を選定する必要があります。
結局どうすれば良いの？
以上を踏まえ、結局、海外不動産、国内不動産、投資するならどちらが良いの？ということですが、勿論、個人の置かれている様々な状況が異なりますので、一概には言えないです。
積極的に攻めた投資を行いたいなら、フィリピンやマレーシアといった新興国不動産、守りを固めて投資したい、または高い信用力を活かしたいという場合は、東京23区内の国内不動産を狙うのが良いと考えます。
前述したように信用力の高い人は、せっかくレバレッジを活かすチャンスがあるので、国内不動産に投資するのも良いでしょう。
まとめ
弊社は、フィリピンやマレーシアなどの海外不動産情報に精通し、現地の信頼できる不動産業者との提携関係を持っていますので、お客さまのニーズに合った最適な不動産物件をご紹介することが可能です。
また、国内不動産におきましても、信頼できる業者との提携関係もあり、海外不動産と同様にご紹介することが可能ですので、ぜひお気軽に弊社までご相談いただければ幸いでございます。
