フィリピン不動産投資で失敗しない為に注意すべき点 7選

現在のフィリピン不動産の物件価格は、エリアによって異なりますが、概ね日本の4分の1程度の価格といわれています。

たとえば、マニラ首都圏(メトロマニラ)でジム・プール付きのタワーマンションが
3,000万円以下と東京よりもはるかに安い金額で購入できます。

このフィリピン不動産投資が今非常に注目されていますが、投資に失敗することも少なくありません。
そこで、フィリピン不動産投資で失敗しないために注意すべき点を解説していきます。

目次

詐欺に遭わないようにする

フィリピンは世界でも有数の若い国(国民の中央値年齢が24歳程度)で、東南アジアで中央値年齢が20歳代の国は、他にはカンボジア(26歳)、マレーシア(29歳)です。

人口も1億人を超え、人口増加も着実に続いており、人口ボーナス期もあと50年以上続くと見込まれています。経済成長もここ数年に渡り6%程度の成長が続いており、他のASEAN諸国よりも高い成長レベルを維持しています。

一言で言えば、フィリピンは国民が若くて活気があり、将来性のある国なのです。
このことが、フィリピンは投資に適した国と言われる理由なのです。
ここまでは、客観的に見て正しいと言えます。総論は正しいです。

問題はここからの各論です。

フィリピンは投資に適した国なので、不動産投資を行っても必ず儲かるという甘言に誘惑されてしまう方がいます。

必ず儲かるわけがありません。必ず儲かると言う業者は決して信用してはいけません
適切な業者を選択し、適切な立地の物件を適切な価格で購入し、賃貸戦略や売却戦略をしっかり行った上でやっと利益が出せるのであって、簡単に儲かるなどという甘いものではありません。

日本の不動産投資であっても利益を着実に得るのは難しいのに、外国であるフィリピンでの不動産投資であれば尚更難しいです。

下記に詐欺の基本構造と、詐欺の例の要点をまとめます。

【詐欺の基本構造】
総論(正しい)→ 各論(誤り)に誘導していく。
総論が正しいからと言って、各論が常に正しいとは限りません。

【詐欺の例】
・フィリピンの高い成長性と将来性(正しい) → インカムゲイン+キャピタルゲイン(実際は得られる物件+得られない物件がある)→ しかし、必ず儲かる?(誤り)
・高すぎる利回り:単なる予測(希望的観測に過ぎない→ いくらでも言える)
→ あたかも確実に来る、あるいは蓋然性の高い未来予測?(誤り)

フィリピンの不動産投資は、日本では認められていないプレビルド方式で購入するのが通常です。

プレビルド方式は、物件竣工前(建築中や企画段階)に購入していくというものですが、この方式を利用した詐欺や詐欺まがいの事件が起きたりしますので要注意です。

不動産投資詐欺の常套文句が、
「高い利回りを維持できる。将来の売却時は必ず値上がりしている。」です。

実際は、管理費や固定資産税等の税金支払い、さらに良質な入居者を継続的に確保しなければ、安定した家賃収入は得られないので、軽々しく高い利回りなどとは言えません。

様々な要素を総合的に考慮しなければ、利回り予測は非常に難しいです。

フィリピン不動産投資をする最終目的は、家賃収入などのインカムゲインではなく、物件の値上がり時の売却益のキャピタルゲインを得ることと言えるでしょう。

したがって、不動産投資はあくまでも長期的視点で戦略的に考えていく必要があるのです。

【詐欺に遭わないための必要条件は】
①自分で適切な判断ができるだけの知識を吸収し、業者に頼るのではなく自らが考えられる力を付けること(業者の話を鵜呑みにしないこと)

②信頼性の高い適切な業者、専門家を選択すること(不動産仲介会社、代理店、エージェント、税理士、弁護士等)

信頼性の高い不動産仲介会社などの業者を見極めることで、不動産投資成功の可能性は高まります。
業者選定基準としては、あくまでも顧客本位の立場、視点で親身に考えてくれる、不都合な情報であっても開示してくれるなどです。

また、フィリピン現地の情報がとても重要になってきますので、フィリピン在住の信頼できる業者を選択することが必要条件になります。

不動産投資も投資である以上、自己責任の世界です。たとえ信頼できる業者からの推薦物件であったとしても、それが本当に自分にとって適切な物件かどうか、自分で最終判断する必要があります。

業者の話を鵜呑みにして盲目的に従うようなことは避けてください

詐欺に遭わないためには、代理店、エージェントの販売実績、フィリピン現地のデベロッパーとの関係など周辺情報含めて細かくチェックしなければいけません。

フィリピン不動産投資で詐欺に遭うリスクを軽減する有効な方法が、デベロッパーの情報を収集することです。
デベロッパーとは、不動産物件を開発する業者のことで、代理店・エージェントとは異なります。このデベロッパーのフィリピン現地での施工実績などを十分に調査することが重要ポイントです。

フィリピンのデベロッパー業界内のポジション、強み、過去に納期の遅れがないか、品質問題を起こしていないか、日本企業とのつながりなどを調査します。

フィリピンのデベロッパーの多くは、日本語の公式サイトも開設しているので、これも利用できます。
また、多くの代理店・エージェントは、フィリピン現地のデベロッパーと提携しています。

その提携が真実かどうかの確認(代理店・エージェントの公式サイトから調べるなど)は、非常に重要です。
詐欺の場合は、その提携は虚偽であることがほとんどです。

本当に大手デベロッパーと提携しているのであれば、詐欺業者である確率は非常に低いです。
フィリピンでは、不動産売買を規制する法律(RESA : Real Estate Service Act of the Philippines:フィリピンの不動産サービス法)があります。

現地の仲介業者は、この法律に基づいたライセンス所持が必要です。
したがって、そのライセンスを提示できない仲介業者に案件を依頼してはいけません。

お金を支払う前に、必ずその業者のライセンスの確認やその他の情報を収集するようにして、その業者が本当に信用できるのか点検するようにしてください。

不動産仲介業者を通す場合でも、仲介手数料が適切と言えるのか、可能な限り物件の現地価格を調べる方が良いです。デベロッパーのホームページやフィリピンの不動産販売サイトで調査可能です。

また、簡単に転売できる訳ではありませんので、その物件の価値を十分に査定する必要があります。
安易に転売できるという言葉を信用してはいけません。
物件品質が悪い場合や立地そのものが悪い場合は、転売は極めて困難です。

大手デベロッパーを選ぶようにする

フィリピン不動産投資は「プレビルド方式」が採用されることが多く、建設開始する段階または建設途中の段階で物件を購入します。

このプレビルド方式では、途中で建設がストップする「竣工リスク」を負うことになります。

デベロッパーのフィリピン現地での施工実績を確認する必要があるのは、この竣工リスクを回避するためです。
基本的に大手デベロッパーでは竣工リスクの心配はまずありませんが、中小のデベロッパーでは竣工リスクはあります

中小デベロッパーでは、プレビルド方式で得た収益を建設資金に充てている場合があり、物件の売れ行きが悪いと自転車操業になり破綻してしまい、竣工できないという最悪の結果になり得るのです。したがって、必ず大手デベロッパーを選ぶ必要があります。

この竣工不能という最悪の事態が発生した場合、物件が取得できないだけでなく、今まで支払った金額は全て消失してしまいます

この場合、投資した金額は戻ってきません。

将来かかる費用を確保する

物件に入居できる状態にするためには、内装費用、家具家電費用を物件価格とは別に考えておかなければなりません(100万円程度はかかると考えた方が良いでしょう)。

プレビルド方式によるフィリピン不動産の物件竣工後の引き渡し時は、内装がありません。

この点は、日本の不動産投資と大きく異なり、完成後には内装費用がかかるだけでなく、更に家具家電もオーナー側の負担で用意する必要があります。

また、内装や家具家電は自分の好みではなく、現地人の好みに合わせることが非常に重要です。

フィリピン人は派手目の内装、家具家電を好むことが多いので、地味目のシンプルなものはあまり好まれない傾向があるようです。

また、税金や業者に支払う諸経費、管理費用などの費用も加算されるので、物件価格の支払い以上に結構費用がかかりますので、資金不足にならないように注意する必要があります。

銀行融資を期待しすぎない

フィリピンでコンドミニアムを購入する際のローンは、
基本的にノンリコースローンなので、物件を手放せばローン返済の義務はなくなります
但し、今まで支払ったお金は戻ってきません。

プレビルド方式で購入する場合、最も多いパターンが、竣工前に物件価格の30%分を分割払い(現金)で支払い、物件竣工時に残りの70%を一括して支払うというものです。

この残金70%を一括して現金払いできるのが理想です。
そうでない場合は、フィリピンの現地銀行からの融資を受けるか、デベロッパーのインハウスローンを利用するかのどちらかを選択することになります。

フィリピンの銀行は、日本の銀行のように、顧客のために様々な配慮をしてくれるとは限らないので、日本で不動産購入する場合ではあり得ないようなことが起こり得ます。

したがって、資金計画には十分な余裕と、銀行融資がおりなかった、あるいは融資審査に想定以上の時間がかかったなどの不測の事態が発生した場合のプランBを用意しておく必要があります

割高物件をつかまされないようにする

フィリピン不動産投資での失敗例として、周辺相場よりも高すぎる物件を購入してしまうケースがあります。

周辺相場よりも高すぎる物件を購入すると、家賃を高くしないと想定利回りが確保できなくなるので、どうしても相場よりも高い家賃を設定せざるを得なくなります。

この場合、入居者探しが困難になり、結局、入居者が入らずに大変困った失敗例はかなり多いです。
こうした失敗を防ぐためには、物件を購入する前に物件価格の相場感を把握することが非常に重要です。
購入予定物件のエリア、タイプに応じた価格を事前調査すれば、物件価格の相場感を把握できます。

価格調査ツールサイト例として、
Lamudi
dotproperty
property24
MyProperty

があります。

また、フィリピン不動産投資で空室リスクを防ぐためには、物件が立地しているエリアの特性を把握することが非常に重要です。

そもそも人気がないエリアの不動産物件に投資してしまうと、家賃を下げなければ入居者が入らないことも考えられます。

インターネットなどである程度の調査は可能ですが、フィリピンで今後伸びるエリアとそうではないエリア(例えば、現地の貧困層しか居住しないようなエリア、ハザードマップ上の洪水エリア)を外国人が見極めるのは非常に困難です。

したがって、現地に拠点があり、十分なエリア情報を有する信頼できる業者のサポートを得る必要があります。

利回りを高く想定しすぎない

賃貸物件に出した場合の利回りは、物件購入価格や費用、税金の合算額と家賃の関係によって決まります。

したがって、周辺相場より割高な物件を購入してしまうと、適正金額で賃貸に出すと想定以下の利回りしか得られないことになります。
また、家賃収入と比較して、不動産投資ローンの返済や、固定資産税などの支出が上回り、キャッシュフローが悪化してしまったという事例も非常に多いので、自分が望むインカムゲインを得るためには、しっかりしたキャッシュフロー全体の分析と計画が必要です。

不動産価格が上がるエリアの物件を選ぶ

不動産投資で成功するためには、将来的に不動産価格が上昇するエリアの物件を購入することが必要不可欠です。

人気のないエリアや、人口減少しているエリアの物件は、将来的に不動産価格が上昇しにくく、物件売却によるキャピタルゲインを得られないリスクに直結します。

確かに、フィリピン不動産は、日本の不動産投資に比べてキャピタルゲインが狙いやすいですが、どのエリアの物件でも値上がりするとは限りません。

特にインフラの整備状況は、フィリピン不動産投資では重要チェックポイントです。

今後人口が増加すると見込まれるエリア、大規模開発計画があったり、新駅などのインフラ整備がされるエリアなど不動産需要が合理的に期待できるエリアの物件を狙うべきです。

鉄道が新しく開通する、ショッピングモールなど大規模商業施設ができるなど不動産投資が成功するか否かは、立地条件すなわち周辺環境に大きく依存します。

フィリピン不動産投資で失敗しないためには、このような情報を投資する前に確実に入手しておく必要があります。
また、購入対象物件のターゲット層の把握は非常に重要な点です。

購入対象物件の周辺住民の平均年収や年齢層は、必ず把握しておきましょう。

また、フィリピン不動産投資を始める際、ターゲット層を現地の外国人駐在員に絞る場合があります。比較的高級物件の賃貸が見込まれるからです。

しかし、もし外国企業が撤退することになれば、外国人駐在員からの需要が減る可能性は高まります。これは大きなリスクになります。
もちろん、このような外国人駐在員に絞る戦略も一定の合理性はありますが、フィリピン現地の人が数的に圧倒的に多いので、現地の人に人気のある物件が入居率の安定につながり、そこに焦点を当てた方が空室リスクを軽減できます。

また、購入を検討する物件が、どのデベロッパーが開発する物件かは最重要ポイントです。

デベロッパーによって、物件の品質や納期の遵守意識も異なりますし、中にはDMCIグループのようなインフラ整備を手掛けている場合もあります。

インフラ整備を手がけているデベロッパーであれば、今後、どのエリアで開発が行われるかの情報を把握しているので、立地条件の良い物件を扱っている可能性が高いです。

また、フィリピンは台風による洪水が多く発生する国です。そのため、デベロッパーが洪水対策をどのように講じているかについてもチェックする必要があります。
具体的には、物件が高台に作られているか、洪水対策設備を設置しているかなどを事前に確認する必要があります。

また、物件のセキュリティ対策は、デベロッパーによって大きく異なります。フィリピンは比較的治安が良い国ですが、日本の治安レベルとは大きく異なります。

災害対策とセキュリティ対策を万全に実施している物件であれば、将来的な物件価格の値下がりを回避でき、フィリピン不動産投資で失敗するリスクを最小化することが可能になります。

まとめ

フィリピン不動産投資で失敗しないための注意事項7選について解説してきました。
不動投資には多額の資金が必要で、失敗したときのダメージは非常に大きいです。

失敗回避のためには、先ず信頼できるデベロッパー、業者選びが何よりも重要です。

とは言え、投資には絶対ということがありません。最終的には自己責任になってしまいますので、投資する前にどのようなリスクがあるのか、自分に最適な投資とは何かということについて自ら十分に精査・検討しておく必要があります。

弊社FSIGMAは、長年の実績があり信頼できる大手不動産デベロッパーDMCI Homesと提携関係にあり、投資価値のあるフィリピン不動産物件購入、賃貸のサポートを行っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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