ラブ太郎海外不動産に投資したいんだけど、どこの国の不動産が良いのかなあ？
アン子先進国、新興国、後進国で特徴が違うそうよ。迷っちゃうわね。
聖社長そうなんだ。国のカテゴリー毎に、投資に適した国をピックアップして解説していくよ。
先進国不動産（アメリカ、イギリス）の特徴
先進国不動産は、たとえばアメリカやイギリスなどの不動産です。
特に投資という観点で見ますと、アメリカの不動産の投資価値は、かつては非常に高かったです。
なぜならば、物件に占める建物比率が大きく、減価償却費を多く確保できて大きな節税手段になり得たからです。
アメリカやイギリスの不動産は、長期に渡り価値を維持できるので、資産価値そのものは非常に高いです。
築年数がかなり経過しても価値があまり下がりません。
しかし、投資という観点で見ると、物件価格が非常に高く、利回りがあまり期待できません。
とは言え、先進国は、政治・経済・法的に安定しており、いわゆるカントリーリスクがないので、安心して不動産を所有し続けることができます。
この点が先進国不動産投資の最大のメリットと言えるでしょう。
アメリカ不動産
アメリカは、不動産関連の法令が整備され、安定した不動産市場を持っています。政治、経済、法制度の安定性から安心して不動産投資を行いやすいです。
また、外国人への法規制が少なく、土地も購入できるので一戸建ても購入可能です。
また、先進国では珍しく、生産年齢人口も非常に多く、かつ将来的にも人口増加が継続し、不動産価値の着実な上昇も予測できる国なので、キャピタルゲイン、インカムゲイン共に期待が持てます。
しかし、ニューヨークやロサンゼルスといった都心部やハワイのような人気のリゾート地での物件価格が非常に高いです。だから、利回りは低いのです。
とは言え、資産価値の非常に高い物件も多くあるので、総合的に考えて、優良物件への投資は十分に検討に値すると言えます。
イギリス不動産
イギリスは、中古不動産への価値が高いという特徴があります。
リノベーションにより付加価値を上げて売却するといった投資手法がよく用いられます。
先進国の安心感と人口増加
イギリス不動産の特徴は、アメリカ不動産と同じく、先進国であって成熟した不動産市場があるため、取引が安全に行えるということと、不動産価格が安定しているということです。
そして、先進国の中では珍しく、アメリカと同様に人口が増加傾向にあり、住宅需要も伸びているという特徴もあります。
日本より表面利回りが高い上に税金面の支出が少ない
一般的なイギリス不動産の表面利回り相場は約 5〜6%で、ここから必要経費や税金を除くと実質利回りは 4%ほどになります。東京よりも 1〜2%ほど高いことになります。
日本の都市部の場合、毎年1.7%の高額な固定資産税＋都市計画税があるため、元々の表面利回りが低いだけでなく、そこから更に税金が引かれ利益率が益々低くなります。
一方、イキリスでは、固定資産税は所有者ではなく入居者が支払うことになっており、税金支払いでの維持費がほぼ存在しないので、その分だけ実質利回りは良くなります。
中古物件への価値が高い
「歴史と伝統を重んじるイギリス」ですが、アメリカ以上に、中古物件への価値が高いというメリットもあります。そのため、不動産の価値が下がりにくく、価格が安定しています。
石やレンガ造りの家が多く、築 200 年以上の物件が普通に存在します。
SPV （特別目的事業体）を利用して少額投資も可能
中古不動産を購入して、リノベーションすることにより付加価値をつけて売却するといった手法がよく取られます。
リノベーションするのに良いホテルや住宅の物件が見つかると、SPV(特別目的事業体)を作って複数の投資家から資金を募るという方法です。
投資家から集めた資金を使って不動産を購入し、不動産会社がリノベーションを加えて、2〜4年ほどで売却し、利益を投資家に分配するといった仕組みです。
弊社FSIGMAでご案内しているイギリス不動産への投資方法の一つとしてこのSPVの仕組みがあります。
不動産や債券の証券化をおこなう場合に、SPVが事業会社や金融機関が保有する債券などの資産を取得して、その資産を生み出すキャッシュフローを背景に、証券を発行するなどの形態を取ります。
ファンドや組合のような形式にするパターンと法人化して投資会社にするパターンがあります。
いずれにしても、複数の投資家から資金を集め、場合によっては銀行からの借り入れも使って、決められたプロジェクト・対象に投資をします。
投資対象からリターンを回収したら、借り入れ資金や経費を除いた利益を投資家に分配されるという仕組みです。
大きな不動産プロジェクトの場合、投資家にとって一人で全ての資金を出すには限界がありますし、リスクも高いです。しかし、SPVという仕組みを使えば、複数の投資家にリスク分散するので、少ない資金・リスクテイクで投資が可能となるわけです。
法律面も安心
イギリスの不動産を購入する際には、ソリスターと呼ばれる弁護士などを交えて、法的な対応を専門家に任せることができるため、新興国の不動産投資と比較して売買契約書や物件所有権の登記などに関する法的な事故が起こりにくいという安心感があります。
また、外国人が土地を購入し登記できるというメリットもあります。
学生寮の需要が高く少額で投資可能
イギリスは、アメリカに次いで海外からの留学生受け入れ数が非常に多い国です。
そのため、学生寮に需要があり、学生寮は1部屋があまり広くないことから物件の価格も比較的安価(3,000 万円ほどから)となっています。
また、イギリスはアメリカよりも国土が狭いため、アメリカよりも学生の人口密度が濃くなっています。
新興国不動産（フィリピン、マレーシア、タイ、ドバイ）の特徴
一方、東南アジアなどの新興国の不動産はどうでしょうか？
東南アジアの各国、マレーシア、フィリピン、タイなどは経済的にかなり発展してきています。
また人口ピラミッドがきれいな三角形をしており、あと30年から40年人口増加が続き、6〜7%程度の経済成長が今後も期待できます。マレーシアは、今は中進国ですが、数年以内に先進国の仲間入りも予測されています。
このような経済成長が期待できるということは、物価も給与も上昇し、不動産価格が上昇していく蓋然性が高いです。
もっとも、その国の不動産全ての価格が上昇するということはあり得ません。
あくまでも、物件自体が優良な物件であり且つさまざまな条件、整備されたインフラ、良好な周辺環境などが充実していることが前提条件になります。
なお、外国人でもマレーシア不動産の土地、建物を所有することが可能ですが、フィリピンなどは建物のみの所有に限られます。
フィリピン不動産
フィリピンの年齢中央値（2021年）は、24.1歳で、とても若い国です。きれいな三角形の人口ピラミッドをしていて、今後50年ぐらいは人口ボーナス期（生産年齢人口増加が継続する期間）が続くと予測されています。
経済成長率もここ10年間で6％程度（コロナ禍の時期を除く）を記録し、今後もこの程度の経済成長は続くと予想されています。
したがって、キャピタルゲインもインカムゲインも大いに期待できる国と言えます。
また、日本とは異なり、プレビルド方式で不動産が購入できます。
これは例えば、物件の竣工前に全体の30%を支払い、残りの70%を竣工後に支払っていくものです。
フィリピンの不動産は、1,000万円台から2,000万円台が多いので、このプレビルド方式で購入すると、支払い時期が分散され非常に購入しやすくなるのです。
ローンも現地の金融機関やデベロッパーから組むことが可能です。
また、業者の選定を誤らなければ、物件が竣工しないなどというようなことも起こらないので安心です。
弊社では、信頼性の高い大手デベロッパーであるDMCI HOMESと提携していますが、今まで物件が竣工しなかったことや竣工遅延したことは一度もありません。
マレーシア不動産
マレーシア国民の年齢中央値（2021年）は、29.2歳で、ここもとても若い国です。
この国の人口ピラミッドも比較的綺麗な三角形をしています。
しかも、人口増加率も高く、人口ボーナス期も数十年は続くと予測されています。
したがって、マレーシアも高い経済成長が見込まれています。
マレーシアの不動産は全体的に割安です。東京都心の同種の物件と比較すると1/3程度です。
マレーシア首都クアラルンプールの不動産利回りは、他の東南アジア諸国に比べると相対的に低く３％後半程度です。これは、マレーシアがもうすぐ先進国になろうとしている中進国であることを意味しています。
投資用不動産に関しては、首都クアラルンプールの高級コンドミニアム4,5千万円から数億円の物件がおすすめです。これらの高級物件は、世界的に見てもかなり割安で購入できますし、キャピタルゲインやインカムゲインの期待値が非常に高いからです。
開発中の高級物件も多く、今はマレーシア不動産投資をする良いタイミングと思われます。
タイ不動産
タイは、日本人が8万人以上住んでいる国で、多くの日本人に親しまれています。
首都バンコクの不動産利回りは、5%程度で比較的高いです。
タイ国民の年齢中央値（2021年）は、39歳で、東南アジア諸国の中で比較的高めです。
（参考年齢中央値2021年：日本は48.6歳、アメリカ38.5歳）
タイは、人口増加率が、先進国のように低いので、今後の経済成長は他のアジア諸国と比べると相対的に低いと予測されます。
経済成長と不動産価格の上昇は正の相関関係があります。
結局、将来の不動産投資先としては、タイよりもフィリピンやマレーシアが良いと思われます。
ドバイ不動産
2002年の外国人への不動産売買が解禁になった以降、ドバイ不動産は大ブームになりました。
その後、不動産バブルの崩壊を経て落ち込みは見られたものの、2014〜2015年にかけて再度盛り上がりました。
バブル崩壊後、投機的な安易なキャピタルゲインを狙う取引は減少し、長期に渡って安定した家賃収入を確保するインカムゲイン重視の考え方になってきています。
プレビルド方式の物件販売が可能となっています。
プレビルド方式の物件購入方法は、東南アジアでは一般的な購入方法です。
プレビルド方式では、物件購入代金を物件完成までの数年の間に分割払いにできるので、融資の得られない日本人投資家などのUAE非居住者にとって、現実的な購入方法になっています。
また、ドバイの不動産利回りは、5〜9%前後という高い利回りです。
後進国不動産（カンボジア、ベトナム）の特徴
後進国の中には、政情が不安定であること、政権交代時に法令の改正がよくなされるなど、政治的・経済的・法的に不動産価格に大きな影響を与える変動要因が多い国、いわゆるカントリーリスクがある国もあります。
カンボジア不動産
カンボジアでは、自国通貨の信用性が低いため、USドルが流通しておりUSドル建てで取引を行うことができます。
したがって、カンボジア不動産に投資すれば、USドル建て資産を持てることになります。
カンボジアは、東南アジアの中でフィリピンに次ぐ若者が多い国で、年齢中央値（2021年）が、26.4歳です。
また人口増加率も東南アジアで最も高いです。経済成長率も高いです(5〜7%程度)。
首都プノンペンの不動産の利回りもフィリピン・マニラに次ぐ高さ（5％半ば）です。
若者が多く、人口増加率も経済成長率も高い、しかもUSドル建てで資産が持てるということから、後進国の中では最も投資に期待が持てる国と言えそうです。
問題は、カントリーリスクです。これをどう予測するかが難しいところですが、いずれにせよ後進国の中では、最も不動産投資の期待値は高いように思われます。
ベトナム不動産
ベトナムは、2015年から外国人にも不動産が購入できるようになり、まだ物件価格が安いので、将来的な値上がりが期待できます。
ベトナムは、年齢中央値（2021年）が、31.9歳で、比較的若い国で、他の東南アジア諸国と同様に経済成長もしていくと予測されています。経済成長率は、5〜7%程度です。
しかし、社会主義国であるために、手続きが煩雑であったり、外国人への規制があったりします。
とは言え、後進国の中では、経済成長のポテンシャルがあるので、不動産投資にもそれなりの期待値が持てると言えるでしょう。
まとめ
海外不動産投資をするに当たり、先進国、新興国、後進国の中から、お勧めの国の不動産の特徴について解説してきました。
先進国であれば、イギリスかアメリカ、新興国であれば、フィリピンかマレーシア、後進国であれば、カンボジアといったところが投資に適していると言えるでしょう。
弊社FSIGMAでは、フィリピン、マレーシアなどの海外不動産関連事業も行っており、現地の信頼できるデベロッパー、金融関連企業、専門家などと提携関係を結んでおり、安心いただけるサービスをご提供できます。
また、弊社は、海外不動産だけでなく、海外移住、海外投資に関する事業も行っており、ワンストップでトータルなサポート業務が行える特徴を有しておりますので、弊社までお気軽にご相談ください。
