本稿は、フィリピン不動産のコンドミニアムの中古物件を購入する場合のメリット、デメリット、注意点について解説します。
フィリピン不動産 中古物件とは
フィリピン不動産における中古物件とは、RFOと呼ばれている物件を言います。
フィリピン不動産では、プレビルド(竣工前物件)と区別する為、
「RFO(Ready For Occupancy)」＝「竣工済み(即入居可能)物件」＝ 中古物件と総称しています。
したがって、引渡し1日後の物件でも中古物件になるので、中古物件は必ずしも築年数の経った物件というわけではありません。
中古物件は、購入後すぐに貸し出してインカムゲインを得ることができます。
しかし、支払いは基本的に売主への一括支払いとなることも多いので、まとまった金額の資金準備が必要になります。
登記変更は不動産エージェント会社や司法書士に代行してもらいますが、フィリピンの役所がスピーディに処理しないので、通常、半年から2年程度かかってしまいます。
フィリピンでは外国人も中古住宅購入可能です。
また、中古物件には好立地の物件もあるため、良い物件を見つけられれば大きな利益を狙えます。
ただし、優良物件は当然、競争も激しいです。
その一方で、フィリピンでは日本のように中古住宅の情報プラットフォームが整備しきれていないという問題点があります。
したがって、フィリピン不動産投資で中古物件を購入するためには、最初に信頼できる不動産エージェントを見つけてからさまざま相談の上、必ず事前に現地確認することが極めて重要になります。
フィリピン不動産 中古物件市場の特徴
フィリピンでは人口増加や経済発展に伴い不動産価格が全体的に上昇しているため、立地が良ければ中古物件も値上がりしています。
マニラ首都圏では、新規開発も続いていますが、いつか限界に来てしまいます。
中古物件が新築物件より必ずしも価格が安いとは限りませんので、この点には注意が必要です。
もし割安で優良な中古物件であれば、高い利回りも期待できます。
フィリピンでは中古物件の情報プラットフォームが少ないですが、参考程度に閲覧し、実際は信頼できる不動産エージェント会社に相談することをおすすめします。
不動産価格が割安か割高か判断する必要がありますが
その場合は、“相場感”がとても重要になってきますので、業者の話を鵜呑みにせず、必ず適切な相場感をご自身でしっかり持っていることが非常に重要になります。
フィリピン不動産 中古物件購入のメリット
実際の物件を現認できる
フィリピンの中古物件は、物件そのものを事前に現認できるので、その物件の現況や周囲環境を容易に把握できるので、新築物件よりも低リスクと言えます。
物件購入後すぐに賃貸運用できる
フィリピンではプレビルドの新築物件が多く流通していますが、プレビルド物件に投資すると、賃貸運用するためには物件が完成するまで数年待つ必要があります。
一方、中古物件であれば物件購入後すぐに賃貸運用を開始できます。
支払い方法を複数選択できる
という3つの方法があります。
レントオウンとは、頭金を支払った後、月々分割で支払う方法のことです。
一括払いよりは割高ですが、まとまった資金がなくても住宅を購入できることから、人気の高い支払い方法として定着しています。
ラッシュセールの場合、お得に購入できる
ラッシュセールと呼ばれる物件は、オーナーの諸事情により売り急いでいる物件です。
ラッシュセールの物件は、周辺相場よりも安く買える可能性が高いです。
Airbnbの活用ができる
フィリピンのマニラ首都圏では旅行者が増加しており、特に、立地の良い都心では、レンタルハウスサービスのAirbnb市場が拡大しています。
しかし、高級物件の場合は、物件の管理組合が規制している場合もあるので物件購入前の確認が必要です。
フィリピン不動産 中古物件購入のデメリット
プレビルド物件と比較して価格が高いこともある
フィリピンでは住宅需要が拡大し続けていることから、長期に渡り住宅価格が上昇しています。
中古物件は物件完成後から値上がりしているものも多く、プレビルド物件と比較すると高価格になっている場合もあるので注意が必要です。
現金一括払いしかできない物件もある
新築物件の場合は、売主のデベロッパーが支払い方法を複数用意していることが通常で、現金一括でしか購入できないという物件は少ないです。
しかし、中古物件の場合はオーナーが支払い方法を指定していることが多いです。
オーナーが現金一括払いのみを希望している場合は、まとまった購入資金が必要になってきます。
優良物件は競争が激しい
フィリピンの中古物件には、新築物件よりも立地が良い物件も多いです。しかし、当然、好立地の物件は投資家からの人気が高く、競争が激しいです。
希望の物件が見つかっても、必ずしも購入できるとは限らないです。
フィリピン不動産 中古物件購入・運用の注意点
信頼できる不動産エージェントの選択が重要
フィリピンで中古物件の情報を適正に収集するためには、最初に信頼できる不動産会社または不動産エージェントを見つけることが重要です。
日本にある代理店やエージェントを経由して購入する形が多くなりますが、一部で詐欺業者が存在するのも事実です。
このような詐欺業者に騙されないためには、代理店やエージェントの過去の販売実績や提携デベロッパーなどの情報を細かくチェックしておく必要があります。
デベロッパーの実績も確認
代理店やエージェントの多くは、フィリピン現地のデベロッパーと提携していることがほとんどです。
初めてフィリピンのコンドミニアムを購入するのであれば、必ず大手デベロッパーが開発する物件を探すべきです。
物件を選択する際は必ず現地確認する
フィリピンでは、築古の物件であるほど建物や設備が劣化している可能性が高いです。中古物件を購入する場合は、事前に現地確認することで物件の劣化状況を確認することが重要です。
立地条件は最重要ポイント
物件の品質だけでなく、治安の良さや鉄道の沿線、ショッピングモールがあるなど、コンドミニアムの周辺環境は物件価格や入居率に大きく関係してきます。
不動産は物件の所在地が重要で、注目エリアのコンドミニアムをターゲットにするのが良いです。特に、交通アクセスは重要なポイントです。
メトロサブウェイが全線開通し、交通の利便性が増加すれば、不動産価格も連動して値上がりする可能性は非常に高いです。
交通アクセス以外にも、セキュリティ対策や洪水対策についてもチェックしておく必要があります。
フィリピンの治安は日本に比べると良いとはいえません。
そのため、物件全体でどのようなセキュリティ対策を講じているのかを確認しておきましょう。
また、フィリピンは、台風による洪水被害があります。
そのため、物件所在地が洪水被害に遭いにくい高台に位置しているか、また洪水被害に遭っても電気設備などの重要施設をどのように守っているのかなどを事前に調査しておくと良いです。
特におすすめのエリア、ケソンシティ
フィリピンのマニラ首都圏（メトロ・マニラ）のうち面積の4分の1を占める最大の都市がケソンシティです。
ケソンは、メトロ・マニラの中でも比較的新しくできた都市であるため、街が計画的に整備され、車の渋滞も少なくMRTが開通しています。
このケソンシティには、2025年完成予定のメトロサブウェイという地下鉄が通ります。
このメトロサブウェイは、フィリピン最大の空港であるニノイアキノ空港やグローバルシティ、マカティ、オルティガスを通るため、アクセス面の利点からケソンシティの不動産価格の値上がりが大いに期待できます。
まとめ
フィリピン不動産のコンドミニアムの中古物件購入にあたり、メリット、デメリット、注意点についてさまざま解説してきました。
現状のフィリピン不動産投資においては、新築物件（プレビルド物件）が注目されていますが、今後は中古物件市場も活性化する可能性があります。
弊社FSIGMAは、マレーシアのラブアン法人ですが、フィリピン不動産も事業として取り扱っております。
信頼できる大手デベロッパーDMCI Homesと提携関係にあり、お客様のニーズにあった適切な物件情報のご提供が可能です。ぜひ、お気軽にご相談ください。
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