【フィリピン不動産投資】最重要デベロッパー選びのポイントを解説!


著しい人口増加と経済成長により、世界で最も投資に適した国の一つと言われているフィリピンの不動産投資は、日本人投資家にも非常に人気です。

不動産投資を行う上で最も重要なポイントが「立地」です。

ラブ太郎

フィリピンの不動産に投資するとき、何に注意したらいいんだろう?

アン子

先ず、ちゃんとしたデベロッパーを選ぶところから始まるのよ!

聖社長

そうなんだ。デベロッパー選びが、何より重要なんだよ。

デベロッパー選びのポイント
① デベロッパーの母体企業はどこか?
② デベロッパーのフィリピン国内での実績(品質、施工内容、納期遅延の有無など) はどうか?
③ ターゲット客層はどういう層か?
④ 日本の大手企業との提携関係はあるか?

目次

フィリピンデベロッパーの概要

フィリピンのデベロッパーの特徴

1億人以上の人口を抱え、更に人口増加が続いているフィリピンは、経済成長も著しく、年6〜7%の成長をしています。

このようなフィリピンでは、様々なデベロッパーが不動産開発を進めています。
しかし、フィリピンに進出しているデベロッパーには、母体となる企業が、大手財閥系列や大富豪、外資系企業のグループなど様々です。

母体企業は同じであっても、ターゲットとしている客層によって、会社やブランドを分けていることも多く、ターゲットの客層によって不動産の品質も異なります。

また、開発エリアや物件の特徴にも違いがあります。

都心部での開発実績が豊富で、高品質な物件を保有するデベロッパーは、限定されます。

投資物件を探すときには、先ずデベロッパーによって絞り込む方法が良いです。
富裕層向けの物件を得意としているデベロッパーは物件の品質が高く、価格も高めです。
一方、地方都市をメインに扱ったり、都市部にやってきた出稼ぎ労働者のような低所得者層をターゲットにしているデベロッパーもあります。

低所得層向けデベロッパーの物件は、低価格ですが、高所得者向けの物件と比較して品質は劣ります。
実績豊富で高所得者層向けの物件は、どうしても物件価格が上がりますが、高品質であることが担保されていると言って良いでしょう。
フィリピンは、東南アジア諸国の新興国の中で最も人口ボーナス期が長く、今後も長く経済成長率を維持していくことが予測されており、投資先国として非常に魅力があります。

デベロッパー選びのポイント

次に、デベロッパーを選択していく上での考慮ポイントについて解説します。
東南アジア諸国では、新築物件が竣工する前に購入するという「プレビルド制」で購入するというのが通常です。

したがって、必ず物件が完成する(竣工できる)ということが絶対必要条件になります。

東南アジア諸国で不動産投資を検討する場合は、先ず竣工リスクを下げることが最も重要です。

竣工リスクとは、完成前の新築物件に投資したものの、デベロッパーの倒産などによって工事が完了せず、その結果、資金回収ができなくなり、当然利益も得られなくなってしまうリスクのことを言います。

フィリピンで不動産投資する場合も例外ではなく、竣工リスクに注意する必要があります。

竣工リスクを下げるためには、確かな資金力やフィリピン国内での過去の豊富な実績を持った信頼性の高いデベロッパーを選ぶことがとても重要です。

デベロッパーの資金力を判断するにあたっては、母体企業を確認することが有効な方法です。
また、外資企業が母体の場合は、外資企業自体は資金力があったとしても、フィリピンでの売り上げが低迷したときに、フィリピンから撤退してしまう可能性がありますので、あくまでもフィリピン国内での実績に注目する必要があります。

また、賃貸管理を外資系のグループ会社に任せていた場合、デベロッパーの撤退に伴って管理が立ち行かなくなってしまうリスクもあります。

投資物件のターゲット客層を確認

フィリピン不動産のデベロッパーは、ターゲットとしている客層に焦点を当て、客層によって物件の品質やデザインを変えています。

たとえ大手企業のグループ企業であっても、客層によって会社と不動産のブランドが異なり、ブランドが異なれば物件の品質も異なります。

物件価格が安ければ、品質もそれなりの状態になるのが通常です。
したがって、デベロッパーの母体企業、ターゲットとなる客層、実績を十分に確認することが必要不可欠です。

中高所得層をターゲットにして、都心部に実績が多いデベロッパーほど、高品質の物件を提供している可能性が高くなります

大手日系企業との共同事業かどうか確認

都市開発が進んでいるフィリピンでは、外資企業との共同事業によるプロジェクトも多いです。

フィリピンの不動産ディベロッパーの中には、日本の大手企業(建設会社、商社、不動産会社など)と共同事業を進めている企業もあり、そのような実績のあるデベロッパーの物件を選べば、竣工リスクを大きく下げられます。

大手日系企業は、必ずデベロッパーの調査を様々な角度から綿密に行っていますので、共同事業を行うということは、そのデベロッパーは大丈夫と判断されているので、大手日系企業と共同事業を行うデベロッパーは信頼に値するということです。

フィリピン不動産投資の戦略

海外不動産投資において考慮すべき重要な点は、物件価格と品質のバランスをいかにうまく取るかという戦略を固めることです。

高価格の良質な物件に投資を行う場合、建物の品質は高くなりますが、入居者のターゲットが富裕層に限定されるため

賃貸付けの際に借り手がなくなるという空室リスクを抱えることになります

このような空室リスクを避けるためには、フィリピン人に人気のある物件を狙う必要があります。

一方、価格を抑制して高利回りを狙う場合は、価格が安くても品質が確保されている物件を選ぶことが重要になります。

価格を抑制しつつ高所得者層をターゲットにして、かつ建物の品質も確保したいという場合は、新築よりも中古物件の方が良い場合もあります。

ただし、フィリピンの中古不動産投資は新築物件への投資と比較すると投資難易度が上がります。
現状では、日本のように、不動産の中古市場が活発に形成されていないのが実情だからです。

フィリピンの大手デベロッパー紹介

フィリピン不動産デベロッパーの特徴は、企業によって母体企業や得意分野が異なることです。

DMCI Homes(DMCIホームズ)

「DMCI Homes(DMCIホームズ)」は、1954年に建設会社として創業した有力財閥企業「DMCI Holdings(DMCIホールディングス)」傘下の不動産開発会社であり、1999年に本体から住宅部門を分離したことで誕生しました。

「DMCI Holdings」は不動産開発のほか、建設、鉱業、電力、水道供給、道路等の幅広い事業を手掛け、今日のフィリピン経済発展の土台を築いてきたコングロマリット企業です。

特に、グループの建設事業を担う「D. M. Consunji, Inc.(DMCI)」は、フィリピンNo.1の建設会社として著名です。

これまでに、シャングリラ、フェアモント、ラッフルズ等の最高級ホテルから、大型ショッピングモール、高層オフィスタワー、大手銀行本店、国際線ターミナル、道路などのインフラ建設、海外においては、ブルネイ国王の宮殿まで、多数の重要物件・施設・インフラを施工してきています。

フィリピン経済の中心地マカティCBDのビル建設も数多く手掛けており、マニラ首都圏の発展に大きく貢献してきた企業と言えます。

DMCI Homesは、確かな施工技術を活かした高品質な物件を、企画、建築、販売、メンテナンス、管理の全てをグループ内で担うことにより、同業他社よりもかなり割安な価格(20〜30%割安)で提供することで知られています。

また、DMCIHomesは、物件完成後の物件管理や居住者のコミュニティの構築といったサービス面にも大変定評があり、フィリピン人に非常に人気のあるフィリピンを代表する不動産開発会社です。

このようなことからフィリピンでは、「DMCI」ブランドへの信頼は非常に厚いものがあります。

 Ayala Land(アヤラランド)

Ayala Land(アヤラランド)は、1834年に創業したフィリピン最大の財閥企業アヤラ・コーポレーション傘下の国内No.1不動産開発会社です。

アヤラ財閥は、持ち株会社アヤラ・コーポレーションを母体に、不動産以外にも、大手銀行(Bank of the Philippine Islands)、大手通信会社(Global Telecom)、水道供給(Manila Water)、電子部品(IMI)、自動車販売(Honda,Isuzu,Volkswagen)などを多角経営する、国内最大で最も長い歴史を誇るコングロマリット企業です。

アヤラランドは、都市開発事業、建設、住宅開発、ショッピングモール事業、ホテル事業、オフィス事業など幅広い不動産事業を行っています。

フィリピンのウォール街と呼ばれるマカティCBD(中心業務地区)は、アヤラランドが開発した都市です。
近年は、広大な空軍基地跡地に、急速に開発が進む洗練された近未来都市ボニファシオ・グローバルシティの開発も手掛けています。

このように、アヤラランドは、フィリピンの都市開発に大きな貢献をしています。
アヤラランドが開発する不動産は、現地でも信頼性が抜群に高く、確固たるブランドを築いています。
アヤラランドは、ターゲット層に合わせた5つの会社(ブランド)で構成されています。

アヤラランドブランドとは
「Ayala Land Premierアヤラランドプレミア」:富裕層向けの高級コンドミニアム
「Alveoアルベオ」      :アッパーミドル層ターゲット(最大の収益ブランド)
「Avidaアビダ」       :ミドル層ターゲット
「Amaiaアマイア」        :アンダーミドル層ターゲット
「Bella vitaベラビタ」      :最安ブランド

 SMDC(SM Development Corporation)

SMDC(SM Development Corporation)は、フィリピンの小売り業最大手SMグループや、銀行最大手バンコ・デ・オロ(BDO)などを傘下に収める国内最大のコングロマリットSMインベストメンツグループの大手デベロッパーです。

フィリピン三大デベロッパーであるSMDCは、自社グループが運営する商業施設と住宅地を近接させる大型複合開発に定評があり、生活利便性に優れた物件をリーズナブルな価格で提供することで知られています。

現在は、マニラ湾岸エリアをビジネス、商業、娯楽の新たな中心地とする目的で、アジア有数の規模を誇る人気ショッピングモールを中核とする大規模開発を推進しています。

Shang Properties(シャン プロパティーズ))

Shang Properties(シャン プロパティーズ)は、香港不動産大手ケリー・プロパティーズや、
世界的な著名高級ホテル・シャングリラなどを傘下に持つマレーシアのKuokグループの不動産開発会社です。

高級物件の開発で有名で、高い品質・ブランド力を誇る優良デベロッパーです。
世界に冠たるシャングリラの称号を持つ5スター水準の高級レジデンスを、オルティガス地区で開発しています。

マニラ首都圏のビジネスの中心地、マカティCBDでも、高級ホテルのような高級高層コンドミニアムを開発しています。

また、オルティガス地区にある高級ショッピングモール・シャングリラプラザを保有・運営しています。
更に、ボニファシオ・グローバルシティで、新しいシャングリラホテルの開発も進めています。

 Federal Land(フェデラルランド)

Federal Land(フェデラルランド)は、フィリピン大手銀行メトロバンクを中核とした
大手コングロマリット企業GT Capital Holdings傘下の大手不動産開発会社です。

1972年創業で、50年以上に渡って高品質な住宅を提供していて、コミュニティの形成やライフスタイルを大切にした複合開発などに定評があるフィリピンを代表するデベロッパーです。

ボニファシオ・グローバルシティにおいて、日本のオリックスと提携して、5つ星高級ホテル「グランド ハイアット ホテル」も入居する国内最高層ビル「メトロバンクセンタービル(66階建て/ 約250m)」や、最上級コンドミニアム「グランド ハイアット マニラ レジデンス」も開発しました。

 Megaworld(メガワールド)

Megaworld(メガワールド)は、財閥企業アライアンス グローバル グループ傘下の、フィリピン三大デベロッパーのひとつです。

また、マレーシアの娯楽大手「ゲンティン グループ」と合弁会社を設立し、フィリピン初の統合型カジノリゾートである「リゾートワールド マニラ」の運営も行っています。

“Live-Work-Play-Learn”が統合した、質の高いコミュニティの提供を目指す「メガワールド」は、レジデンスやオフィス、商業施設、ホテルなどを一体的に創り上げる大規模な都市開発に定評があります。

また、セブ州マクタン島の海沿いで、リゾートタウンシップ開発も手掛けています。

 Robinsons Land(ロビンソンズランド)

Robinsons Land(ロビンソンズランド)は、フィリピン最大級のコングロマリットである財閥系企業JG サミット ホールディングス傘下の大手デベロッパーです。

JG サミット ホールディングスは、航空、銀行、食品製造、小売、不動産、ホテル、石油化学、発電、出版、電気通信など、幅広い事業を展開しており、フィリピン最大の航空会社「セブ パシフィック航空」や、菓子最大手「ユニバーサル ロビーナ」などをグループに抱えています。

1980年の創業以来、フィリピン全土で豊富な開発実績を上げていますが、特に、ショッピングモール「ロビンソンズ」は、フィリピンの小売り最大手「SMグループ」が運営する「SMモール」と双璧の商業施設です。

 Vista Land(ビスタランド)

「Vista Land(ビスタランド)」は、セブ市があるビサヤ地方、ダバオ市があるミンダナオ地方など、地方都市での開発に特に強みがあることで知られています。

フィリピン証券取引所上場の大手デベロッパーです。
低価格物件の分野では約6割のシェア(政府主導の開発を除く)を握っています。

DMCI Homesの優位性

【結論】
デベロッパーは、DMCI Homesを選ぶべき その理由は、
① 高品質な物件を低価格で購入可能
② 安定したインカムゲインとキャピタルゲインが得られる

親会社DMCI Holdingsの優位性

フィリピンの財閥企業DMCIHoldings,inc.は、フィリピン最大手の建設会社D. M. Consunji, Inc.(DMCI)を母体として、フィリピン全域の建設、鉱業、電力、水道供給、道路施工などありとあらゆるインフラ整備を手がけています。

このDMCIは、不動産建築会社として、フィリピン唯一のAAAA(クアドラルA)※の評価を取得しています。(※AAAA…フィリピン建設請負業者認定委員会という国の組織が認定した評価基準。)

DMCIは、地震・洪水・台風などの自然災害対策に非常に優れ、建築作業効率の良さから、竣工の時期が一年早まることさえある極めて信用度の高い会社です。 

更に、海外の国際空港やブルネイの王宮などの重要建築も手掛けています。
また、日本の大手建築会社や商社との繋がりも深く、様々な共同プロジェクトを行って来ました。

70年近く、フィリピンのインフラを整備し続け、都会で暮らすファミリー層をターゲットに、世界標準の建築技術と安らぎある最高の生活環境を提供しています。

DMCI Homesを選ぶべき理由

高品質な物件を低価格で提供可能

DMCI Homesは、DMCI Holdings の子会社です。

フィリピンの中産階級向けに、リゾートタイプの中層・高層コンドミニアムの開発に力を注ぎ、高品質で心地よい居住空間を提供するフィリピンを代表するコンドミニアム開発会社です。

DMCI Homesの物件は、マカティ、オルティガス、ケソンなどメトロマニラ主要エリアのビジネス・商業センターに近接しており、学校や病院等インフラ設備が充実した立地にあります。

DMCI Homesは、創業者の理念を愚直に守り、決して利益主義に走らず、フィリピン人の生活を豊かにし幸福にするというビジョンを最優先に企業努力を継続しているのです。

創業者のデイビッド・コンスンヒは、フィリピン建国の父としての愛称で有名です。フィリピン経済の発展に寄与してきた功績により国民栄誉賞を授与され、フィリピン国内で高い信頼を得ています。

自社グループ内で企画から建築、販売、メンテナンス、管理までワンストップで行うことで、他社物件と比べて、20〜30%程度割安な価格を実現し、かつ高品質な物件価値を維持しています。

中層・高層コンドミニアムを得意とし、フィリピン人の上位20%にあたる中産階級が手に入れられる憧れの物件を提供しているのです。

現地のフィリピン人入居希望者が非常に多いので借り手が見つかりやすく、投資先物件としても魅力的です。

何と言っても、フィリピン全域のインフラ整備を手がけるDMCI Holdingsのグループの強みを活かした不動産開発を行っていますので、最適な場所や時期に、最適な物件を建築できることが大きな強みになっています。

DMCI Homeの物件は、設備が非常に充実しているのが特徴です。

吹き抜け構造や風通しを良くする構造を多く使用するなどして、住環境を良くするための構造上の工夫を随所に施しています。

またプール、フィットネスジム、バスケットコート、ラウンジなどの付帯共用設備も非常に充実しています。

物件は、365日、24時間警備されているため、万全のセキュリティ体制が確保されています。したがって、住む上で非常に安心です。

安定したインカムゲインとキャピタルゲインが得られる

現地のフィリピン人入居希望者が非常に多いため、DMCI Homesコンドミニアムの空室率は1%未満であり、全体の入居者の95%が現地のフィリピン人です。

つまり、空室リスクが非常に低いということです。

また、今までのDMCIHomesの物件で、価格が下がったケースはなく、安定してキャピタルゲインが得られる可能性は高いと言えます。
結局、DMCIHomesの物件は、圧倒的な内需により安定したインカムゲインとキャピタルゲインが期待できるのです。

まとめ

フィリピン不動産投資をする上でおすすめなマニラ首都圏やセブ島エリアについて解説してきました。
フィリピンには不動産投資先として魅力なエリアがたくさんありますが、まずは手堅いマニラやセブの物件に投資をするのが良いでしょう。

不動産投資は、比較的安価な時点で購入し、将来的に価値が上がるのを待つという投資戦略が基本の考え方です。
フィリピンは2019年からのビルド・ビルド・ビルド政策の影響もあり、これからも益々不動産価格の上昇が見込めますので、これからご投資をされるには良いタイミングかと思います。

\ 竣工前に購入して大きな利益を狙うプレビルド方式 //

弊社FSIGMA(エフシグマ)は、フィリピンの大手デベロッパーの正規販売代理店です。フィリピン不動産にご興味のある方は、ぜひ一度ご相談くださいませ。

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