フィリピンの人口構造は、綺麗な正三角形の人口ピラミッドを形成していて、2050年ごろまで人口ボーナス期（生産年齢人口15歳〜64歳の増加）が続きます。
また経済成長率も今後も7%程度で推移すると予測されています。
したがって、フィリピン国内での不動産需要もますます増加していくと予測できるので、投資としてのフィリピン不動産は非常に魅力的です。
ラブ太郎フィリピン不動産を購入したいんだけど、先ず何から始めたらいいの？
アン子デベロッパーの選択が、とても大事なんだって。
ラブ太郎ズバリ、どのデベロッパーがいいの？
アン子DMCI Homesが、一番良いそうよ。
ラブ太郎なんで、そこなんですか？聖社長。
聖社長理由をまとめると、以下の通りだよ。
【DMCI Homesが最適なデベロッパーと言える理由】
- DMCIグループは、フィリピンNo.1の建設会社を核に構成され、信頼性が極めて高い。
- 適切な時期に、適切な立地に、適切な品質で、物件が建てられ、割安に購入できる。
- フィリピン人を大切にする経営理念があり、フィリピン人から絶大な人気がある。
- DMCI Homesの物件は、安定的なインカムゲイン、キャピタルゲインが得られる。
- 親日的な企業で、日本人枠を使って、物件購入できる。
1. DMCI Homesとは
「DMCI Homes（DMCIホームズ）」は、1954年に建設会社として創業した有力財閥企業「DMCI Holdings（DMCIホールディングス）」傘下の不動産開発会社であり、1999年に本体から住宅部門を分離したことで誕生しました。
同社の創業者「David M. Consunji（デビッド M. コンスンジ）」氏は、数々の公共事業を手掛けた功績が称えられ、2002年にフィリピンの国民栄誉賞に相当する「The Outstanding Filipino Award（TOFIL）」を受賞しています。
彼は、”フィリピン建国の父”の愛称で有名で、フィリピン国内で高い信頼を得ています。
特に、グループの建設事業を担う「D. M. Consunji, Inc.（DMCI）」は、フィリピンNo.1の建設会社として著名です。創業者の名前そのままの会社名です。
DMCI Homesは、フィリピンの中産階級向けに、リゾートタイプの中層・高層コンドミニアムの開発に力を注いでいます。
トリプルAプレミアムの品質を維持して、心地よい居住空間を提供することができるフィリピンを代表するコンドミニアム開発会社です。
DMCI Homesの物件は、マカティ、オルティガス、ケソンなどメトロマニラ主要エリアのビジネス・商業センターに近接しており、学校や病院等インフラ設備も充実している地区にあります。
DMCI Homesの特徴
✔︎ 確かな施工技術を活かした高品質な物件を、企画、建築、販売、賃貸、管理などの全てのプロセスをグループ内で担うことにより、同業他社よりもかなり割安な価格(2〜3割安)で提供。
✔︎ 物件完成後の物件管理や居住者のコミュニティの構築といったサービス面にも大変定評があり、フィリピン人に非常に人気のあるフィリピンを代表する不動産開発会社。
このようなことからフィリピンでは、DMCIブランドへの信頼は非常に厚いものがあります。
2. 親会社DMCI Holdings,Incと中核会社DMCIの特徴
フィリピンの財閥企業DMCI Holdingsは、フィリピン最大手の建設会社D. M. Consunji, Inc.（DMCI）を母体として、フィリピン全域の建設、鉱業、電力、水道供給、道路施工などありとあらゆるインフラ整備を手がけています。
このクアドラルA取得企業には、国際入札参加資格が与えられます。
つまり、クアドラルA評価がもらえる企業は、海外の物件の施工を任せるにたる世界レベルの施工ができる信頼性の高い企業であると評価されているわけです。
DMCIは70年以上もの間、フィリピンのインフラを整備し続け、都会で暮らすファミリー層をターゲットに、世界標準の建築技術と安らぎある最高の生活環境を提供することを追求しています。
フィリピン経済の中心地マカティCBDなどのビル建設も数多く手掛けており、メトロマニラの都市形成の発展に大きく貢献してきた企業と言えます。
これまでに、フィリピン国内においては、シャングリラ、フェアモント、ラッフルズ等の最高級ホテルから、大型ショッピングモール、高層オフィスタワー、大手銀行本店、国際線ターミナル、道路などのインフラ建設を行ってきました。
また、海外においても、ブルネイ国王の宮殿、中東ドバイの高級住宅街（パーム・ジュメラ）建設、カタールやクウェートの橋など、多数の重要物件・施設・インフラを施工してきた実績があります。
アン子DMCIは、地震・洪水・台風などの自然災害対策に非常に優れ、建築作業品質・効率の良さから、竣工の時期が一年早まることさえある極めて信用度の高い会社なんだって〜！
また、日本の大手建築会社や商社との繋がりも深く、様々な共同プロジェクトを行って来ましたので、技術的な信頼性も確保できています。
現在、フィリピンでは、人口増加、経済成長のためにコンドミニアムの建設ラッシュが続いています。
しかし、建設労働者や工事資材が不足し、工期が遅延する傾向にあります。不足した労働者や工事資材をデベロッパー同士で取り合うことになるからです。
そんな状況下であっても、DMCIは今まで一度も工期遅延がないです。
その理由は、DMCI Holdings,Inc全体が、フィリピン人に非常に人気があり、就職希望者が非常に多いため十分な労働力を確保できているからです。
また、財務力のある会社なので、工事資材の確保も十分に行うことができています。
DMCI Holdings,Incは、企画、開発、設計、建築、販売、賃貸、管理など、上流工程から下流工程まで全てを自社グループ内で完結させることができることを特徴としています。
それゆえに、高品質を保ちながら、かつ物件価格を同業他社よりも割安に提供することができるのです。
3. DMCI Homesがおすすめの理由
DMCI Homesがおすすめの理由
(1) DMCI Homesは、堅実、安心、信頼できる企業で、フィリピン人に非常に人気がある
(2) 自社グループ内で企画から建築、販売、賃貸、メンテナンス、管理までワンストップで 完結できる
(3) 他社物件と比べて、20〜30%程度リーズナブルな価格を実現し、かつ高品質な物件価値 を維持できる
(4) 最適な場所や時期に、最適な物件を建築できる
(5) 圧倒的な内需により、安定したインカムゲインとキャピタルゲインが期待できる
(6) DMCI Homesは、非常に新日的な企業で、物件購入に際して日本人枠がある
(1) DMCI Homesは、堅実、安心、信頼できる企業でフィリピン人に高い人気がある
DMCI Homes創業者の経営理念
「多くのフィリピン人が、家族と共に充実した幸せな時間を過ごせるHOMEを提供したい」
金儲けに走るのではなく、あくまでも現地のフィリピン人がいかに皆仲良く楽しく、充実した幸せな人生を歩めるか、そして資産価値のある住宅を持てるかということを常に考えている会社です。
高度経済成長が続く、フィリピンの首都マニラの住宅・インフラ需要を支えながら、創業者の経営理念を愚直に守り、決して利益主義に走らず、フィリピン人の生活を真に豊かにし幸福にするというビジョンを最優先に企業努力を継続しているのです。
このようにDMCI Homesは、企業理念や経営方針が非常に明確で、かつこれらが形骸化しない努力も継続している会社で、堅実、安心、信頼できる企業と言えます。
このようなことから、DMCIは、フィリピン人から非常に人気のある企業であることがよく理解できます。
(2) 自社グループ内で企画から建築、販売、賃貸、メンテナンス、管理までワンストップで 完結できる
自社グループ内だけで、ワンストップで完結できるということは、グループ全体の総合力を発揮することができるということです。
そのため、労働力や工事資材の確保も容易になり、品質面、コスト面、納期面でも他社物件よりも有利になります。
(3) 他社物件と比べて、20〜30%程度リーズナブルな価格を実現し、かつ高品質な物件価値 を維持できる
自社グループ内で企画から建築、販売、賃貸、メンテナンス、管理までワンストップで行うことで、他社物件と比べて、20〜30%程度リーズナブルな価格を実現し、かつ高品質な物件価値を維持しています。
適正価格か否かは、平米単価を比較することで判断できます。
ラブ太郎DMCIHomeは、フィリピン人のライフスタイルの変化と所得も考慮した不動産開発を行っているんだって！
その結果、どこよりも高品質の物件をどこよりも低価格で提供できるのです。
(4) 最適な場所や時期に、物件を建築できる
DMCIHomesは、フィリピン全域のインフラ整備を手がけるDMCI Holdingsのグループの強みを活かした不動産開発を行っています。
都市開発情報をいち早く入手できることから、最適な場所や時期に、物件を建築できることが、DMCI Homesの大きな強みになっています。
(5) 圧倒的な内需により、安定したインカムゲインとキャピタルゲインが期待できる
メトロマニラの中でのDMCI Homeの物件プロジェクト実績：約80件あり、10万部屋以上
全ての部屋で値上がりしており、20年経っても値上がりしている部屋さえあります。
DMCI Homesのコンドミニアムは、現地のフィリピン人に非常に人気で入居希望者がかなり多いため、空室率は1％未満であり、全体の入居者の95％が現地のフィリピン人です。
アン子つまり、空室リスクが非常に低いということね！すごい！
また、日本人が購入している物件は、それだけでフィリピン人にも人気になっていきます。
現地のフィリピン人入居希望者が非常に多いので借り手が見つかりやすいので、投資先としても魅力的です。
結局、圧倒的な内需により、安定したインカムゲインとキャピタルゲインが期待できるのです。
(6)非常に新日的な企業で、物件購入に際して日本人枠がある
フィリピン人全体で見ても非常に親日的ですが、DMCI Homesは日本や日本人に対して、とても好意的な会社です。
DMCI Homesの物件には、日本人枠が設定されていて、日本人は特別優遇されています。
他社デベロッパーの物件を購入する場合、フィリピン現地の抽選会に参加し、当選しなければ物件購入できないですが、DMCIの物件には、抽選が不要で、先着申し込み順に決まるので、物件購入しやすいです。
4. DMCI Homesの物件の特徴
DMCI Homeの物件は、リゾートコンドミニアムが基本なので、設備が非常に充実しているのが特徴です。
吹き抜け構造や風通しを良くする構造、植樹を多く使用するなどして、住環境を良くするための構造上の工夫を随所に施しています。
またプール、フィットネスジム、バスケットコート、ラウンジなどの付帯共用設備も非常に充実しています。
物件は、365日、24時間警備されているため、万全のセキュリティ体制が確保されています。住む上で、非常に安心です。
DMCIの物件は、多くのフィリピン人憧れの夢のマイホームなのです。
5. DMCI Homesの物件の購入方法
物件の購入方法は、下記二つの方法があります。
① プレビルド方式で購入
② 現金一括払いで購入
通常は、①で購入します。
基本的にプレビルドで買った物件の価格は、物件売り出し当初が最も安く、竣工時期が近づくほど価格が上がっていきます。
日本の不動産を購入する場合は、通常、頭金として数百万円を支払って、残金を銀行ローンで支払います。
プレビルド方式では、先ず竣工前と竣工後に支払うべき物件価格を2分割します。
竣工前に支払うべき価格を竣工前期間に応じて現金で分割払いしていきます。毎月の分割払いが一般的です。
例えば、竣工までに30％を現金で支払い、残金の70％を竣工時に一括して現金で支払う、またはローンを組んで支払うことになります。
この割合は、任意に可変できます。その割合によってDMCI homesの物件価格のディスカウント率（値引率）が変わってきます。
竣工前の段階の現金支払いの割合が高いほど、ディスカウント率が高くなり、お得になります。
下図で例を示します。
例：1000万円物件の場合
| 竣工前割合：竣工後割合 | ディスカウント率 | 物件価格 |
| 3：７ | 基準 | 1000万円 |
| 4：６ | １% | 990万円 |
| 5：５ | ２% | 980万円 |
| １０：０ | ６％ | 940万円 |
| 契約時現金一括払い | １２％ | 880万円 |
１０：０と契約時現金一括払いの違いは？
10:0の場合：物件竣工前に1,000万円全額支払いますが、1,000万円を分割して支払います。
竣工までに完済しますので、竣工後の支払いは0になります。
現金一括払いの場合：契約時に1,000万円を現金全額一括払いするという意味です。
ちなみに、日本の投資不動産の場合、会社員が銀行から融資を受けて投資用のマンションを買うということがあります。
この場合、銀行からフルローンを組むことも可能なため、100%銀行からのローンで購入できることになるので、自分の手出し資金はほとんど必要なくなります。
しかし、フィリピン不動産購入の場合は、手出しで現金をある程度（最低でも30%ほど）は支払う必要があります。この点は、日本の不動産購入との大きな違いになっています。
つまり、フィリピン不動産に投資する場合、現金の余裕度がある程度求められるということになります。
ローンに関しては、DMCI Homesのデベロッパーローンを利用することが可能です。5年または10年ローンで、金利11％程度です。
6. 物件選択時の注意すべきポイント
(1)物件価格が上がる根拠を知る
プレビルド方式にはデメリットもあります。
- デベロッパーが倒産する場合がある。
- 物件価格が思ったより上がらない場合がある。
聖社長このデメリットを踏まえた上で、「その物件の価格がなぜ上がると言えるのか？」という根拠が、明確に分かる物件を選びましょう。
フィリピン不動産に限らず、不動産を購入する際には、「なぜ、このエリアが伸びていくのか？」や「なぜ、この物件の価格が上がるのか？」という根拠が明確になっている必要があります。
例えば、「近くに新しい地下鉄の駅ができる。」、「物件周辺に大規模ショッピングモールが新しくできる」といった、なぜそのエリアがこれから発展していくかなどの計画をまず知る必要があります。
(2) 倒産リスクの低いデベロッパーを選択する
「途中でデベロッパーが倒れて物件が建たない」ということが最大のリスクですから、これだけは絶対に回避しなければなりません。
中堅や小さなデベロッパーが、物件を建てられなかった実例があります。
フィリピンはまだ、多くないですが、カンボジアなどでは建物が建たないということが多いです。
(3)フィリピン人が借りやすい価格の物件を選ぶ
しかし、実績のある大手デベロッパーであれば、どこでも良いかと言うと、そんなことはありません。
大手デベロッパーで、物件のクオリティーは非常に高くても、外国人投資家向けの高額な物件を売っているデベロッパーは結構多いです。
高額な物件では、買える人や住める人は限られてきます。
物件のクオリティーが高い高額物件では、空室が出てしまうリスクが非常に高くなります。
投資目的で、フィリピン人に賃貸付けする場合、買い手であるフィリピン人が買いやすい (借りやすい)物件価格のものを選ぶ必要があります。
1,000万円台の物件が、フィリピン人が借りやすい物件と言えます。
投資目的であるにもかかわらず、すごく綺麗でラグジュアリーな物件で、自分が住みたいぐらいだという気持ちで高額な物件を購入してしまうことも多いため注意が必要です。
もちろん高価な物件でも、賃貸付けができれば良いですが、賃貸付けができないリスクは、物件価格が高額になればなるほど高まっていきます。
フィリピン人に大人気で実績のある信頼性の高いDMCI Homesは、高品質な物件をフィリピン人が買いやすい、借りやすい価格で提供し続けているのです。
7. DMCI Homesの物件の事例紹介
(1) 事例1（BRIXTON PLACE）
BRIXTON PLACEは、2016年から2019年の3年間で2倍以上物件価格が上昇しました。
では2倍以上に物件価格が上昇した背景について見ていきましょう。
当初、交通量が非常に多い２つの大きな国道と、その中間に川があり、2つの国道は川で分断されていました。
しかし、その大きな国道同士を繋ぐ橋が建設されるという計画がありました。
その橋が建設される前に、この物件もプロジェクトを始めていました。DMCI Homesは、インフラの会社ですから、当然その開発のこともよく知っていました。
そこに新しく橋ができて、交通の新しい要所になるということはよく分かっていたので、その橋のたもとにこの物件を建てたというわけです。
もちろん、最初のプレビルドで買った時は、その橋ができるということは、このDMCI Homesの物件購入者しか知らなかったのです。
その後何年かして、その橋を作るということが発表されました。
その「橋ができますよ」ということが公に発表されてから、値段が急に上昇しました。その結果、約2倍まで値段が跳ね上がったということです。
このように、「事前にそういう開発計画を知っている」というのが、このDMCI Homesの強みです。
親会社がインフラの会社なので、そこが大きな強みになっています。
(2) 事例2（Infina Towers）
Infina Towersは、今も値段が上昇傾向にあり、2016年に売り出しをスタートして、3年経過した時点で38%ほど上昇しています。
事例1のBRIXTONPLACEは、物件価格上昇についてかなりレアなケースですが、このInfina Towersの方が、通常の物件の値上がり傾向を示しています。
「Infina Towers」に関して、3年で38%アップ、ツーベッドルームでも2年で38%アップという価格上昇なので、順調であれば、このように価格は上昇していきます。
8. DMCI Homesが好事例物件を生み出す理由
(1)価格下落リスクが低い
物件ごとに値上がり具合は異なってきますが、DMCI Homesは、開発計画の話まで行います。
DMCI Homesは、「なぜその土地に物件を建てるのか？」そして「なぜ価格が上がると見込まれるのか？」ということを、周辺の開発計画を元に、根拠を明確に示してくれるのです。
DMCI Homesの特徴として明確な値上がり根拠が分かるため、自信を持って物件購入可能な点が挙げられます。
通常であれば価格下落リスクというのがありますが、DMCI Homesの物件に関しては、今まで1物件も価格が落ちたことがありません。
アン子今まで1物件も価格が落ちたことないなんてすごいわ！
これは過去の実績であって、今後の物件の実績を保証するものではありませんが、今までの物件に関しては一度も価格が下落したことがないというのは、卓越した点と言えます。
では、なぜこのようなことが可能なのでしょうか。
DMCI Homesはインフラ会社を母体としているため、どのようにエリアが開発されていくかなどを事前に把握した上で、プロジェクトを着実に進めることができるのです。
そのため、DMCI Homesは、確実に価格が上がるような立地に物件を建てていますので、その実績は申し分ないと言えます。
(2)高品質な物件であり、かつ空室リスクが低い
DMCI Homesは、その品質に関してもフィリピンでかなり高い評価を得ています。
つまり、DMCI Homesは、高品質で且つ低価格な物件を提供しているのです。
フィリピン人が非常に買いやすく、快適に過ごすことができるリゾートコンドミニアムを提供するという理念のもと、全ての物件にプールやジムがあり、屋上は開放されスカイラウンジのような仕様になっていて、付帯設備もとても充実しています。
したがって、いつも人気のコンドミニアムに選ばれ、入居率が非常に高いです。
「空室リスク」が、他の高額すぎるデベロッパーの物件に比べて非常に低いことがDMCI Homesの物件のメリットとして挙げられます。
(3)キャピタルゲイン（売却益）やインカムゲイン（賃貸収入）が得られやすい
DMCI Homes では物件を売りたいとなった時に、物件が竣工後は当然転売できるため、物件が建つ前の「権利」の状態の段階でも、転売することが可能です。
物件を購入してから半年経過後であれば、プレビルドの状態でも転売して良いですよというのが、DMCI Homesの規定にあります。
つまり、権利価格が値上がった状態で、転売をしていくということもできます。
しかし、実際に物件が建って、継続的に家賃収入を得ていく（インカムゲインを得る）のが合理的と考えますので、竣工前の転売は基本的にはおすすめはしていません。
結局、短期売買になってしまい、リターンはそれほど得られない可能性が高いからです。
物件によりケースバイケースですが、竣工時の利回りは最低6%ほど、最高10%ほどとなっています。
したがって、例えば1000万円の部屋を購入した場合、最低でも家賃月5万円ぐらいは取れていることになります。年間で言うと60万円なので、6%となりますね。
どんなに低くても6%、上手くいくと10%の家賃（年間100万円）が取れている物件もあります。
今は、マニラの家賃は年々上昇していくのが普通になっています。
DMCIHomesの規定として、「1年間に10%までは、プラスで家賃を上げていっても良い」と決まっています。
日本の場合、経年で下がっていく可能性が高いですが、フィリピンの場合、逆に上がっていくということも期待できますので、そこも非常に大きなメリットと言えます。
9.まとめ
フィリピンの大手デベロッパーのDMCI Homesがなぜ良いのかについて、さまざまな角度から解説してきました。
DMCI Homesのフィリピン人を大切にしていくという経営理念が明確であり、その理念を実践していく努力を絶えず行っていることは特筆すべき点です。
それゆえに、DMCI Homesは、多くのフィリピン人に支持され愛されています。
DMCI Homesの物件に関しては自信を持ってサポートいたしますので、安心してご相談ください。
弊社FSIGMAでは、DMCI Homesと強い連携関係にありますので、日本人用に厳選された良好物件の中から、更にお客様の個別事情に応じた最適な物件選びなどのサポートができます。
お気軽にご相談いただければ幸いです。
フィリピン不動産に関する各種情報は、セミナーや他のブログ記事などで入手することができますので、それらもご参照いただければと思います。
