著しい人口増加と経済成長により、世界で最も投資に適した国の一つと言われているフィリピンの不動産投資は、日本人投資家にも非常に人気です。
不動産投資を行う上で最も重要なポイントが「立地」です。
フィリピン不動産投資をする場合、どのエリアで購入すべきかについて解説をしていきます！
フィリピンの概要
まずは、フィリピンの人口や地形について知っておきましょう。
フィリピンは7,641の島からなる島国で、国土総面積は日本の約80％です。2022年の人口は約1億1,200万人であり、日本より1,000万人ほど少ないことになります。
山がちな地形の多い島国であり、かつ人口が多いため、都市部の人口密度が高く、首都マニラの人口密度は東京の約1.4倍と言われています。
人口が多いと言うことはそれだけ不動産の需要も高いということになります。
母国語はフィリピノ語（マニラ首都圏で話されるタガログ語）ですが、英語も公用語になっています。
英語ネイティブの人口が多いことから、フィリピン人が国外へ働きに出たり、外国企業がフィリピンに進出しやすくなっており、外貨収入が多いという強みがあります。
\\ 参考：フィリピン不動産投資がおすすめな理由を徹底解説 //
フィリピンは、東南アジア諸国の新興国の中で最も人口ボーナス期が長く、今後も長く経済成長率を維持していくことが予測されており、投資先国として非常に魅力があります。
ビルド・ビルド・ビルド政策
フィリピンは、全国のインフラ整備を促進するため「ビルド・ビルド・ビルド（Build, Build, Build）」という政策を推進しています。
港湾、空港、鉄道などのインフラ整備とそれに伴う土地開発などで国内の雇用創出を目的としたものです。
1970年代の田中角栄政権時代の日本で行われた日本列島改造論に基づく「毛細血管計画」に類似した政策と言えます。
日本全国に高速道路や新幹線が整備されたのと同様に、フィリピンでも全国に高速道路や高速鉄道の敷設を進めています。
フィリピンのインフラ整備の進め方の特徴として、日本のように自治体ごとに行っていくのではなく、人口の多い都市部にある大手デベロッパーの私有地から集中的に整備していきます。
したがって、フィリピンでは、大手デベロッパーが所有する土地であれば、開発が進んでいくのです。
一方、大手デベロッパーが所有していないエリアは開発がなかなか進みません。
例えば、マニラのマカティエリアで開発が進んでいるのは、アヤラグループ、ロックウェルランド、センチュリープロパティーズ、DMCI Homesなどの大手デベロッパーの所有する土地です。
フィリピンで不動産投資を行う場合、大手デベロッパーが開発をしているエリアでコンドミニアムを購入するというのが、一つの正攻法と言えます。
まずはマニラ首都圏で選ぶべき
フィリピンの首都のマニラ市（Manila）は、市単独では200万人弱の人口ですが、周辺都市も含めたマニラ首都圏の人口は約1,350万人です。
💡マニラ首都圏とは
首都マニラ市や旧首都ケソン市を含む16市1町により構成される首都圏。別名メトロマニラ。
GDPの約36％がこのエリアに集中。東京23区程度の面積。
日本の不動産投資でもまずは手堅い東京でと言われるように、フィリピンでも需要が絶えない首都のマニラで不動産投資を行うのが最も成功確率が高いと言えます。
マニラ首都圏の中でも開発が進んでいる主要エリアがおすすめです。
マカティCBD （マカティ中心業務地区）
マカティ市（Makati City）は、マニラ市の南東部に位置しています。
品川区と同じぐらいの面積で、60万人ほどが住んでいます。
マカティ市の中心部は、マカティ中心業務地区 (Makati Central Business District、通称: Makati CBD）として大手企業のオフィスや金融機関が集まり、「フィリピンのウォール街」とも呼ばれています。
マカティ中心業務地区は、フィリピンの大手財閥の一つ「アヤラコーポレーション」が中心となって計画的に開発されたエリアです。
東南アジア有数の活気ある商業地区で、アヤラ・センターなど多くの大規模高級ショッピングモール、世界中のブランドショップ、5つ星高級ホテルなどがあります。
マカティCBDの周辺は、1億円を超えるヴィラ型住居が立ち並ぶ高級住宅街が広がっています。
マカティは、生活利便性にも非常に優れていますので、職住近接を好む傾向にある外国人駐在員にも根強い人気があり、日本人も多く居住しています。
一方、マカティは開発余地が乏しく、新規の開発プロジェクトが限られています。したがって、中古物件の取引も活発です。
ボニファシオ・グローバルシティ（BGC）
ボニファシオ･グローバルシティ(BGC)は、マニラ中心部の南東11kmに位置しています。
広大な元軍用地を、大手財閥の「アヤラコーポレーション」が1995年から開発してできた街です。
広大な土地をデザインした上で開発したため、街全体に統一感があり、電線は地下に埋められていて視界が開けている美しい街並みになっています。
このエリアは、高級コンドミニアムや高層オフィスビルが整然と立ち並び、近代的なショッピングモール、カフェやレストラン、おしゃれな店が緑の公園を囲う形で並んでいる人気の「ハイ･ストリート」など、住環境が整っています。
インターナショナルスクールや日本人学校、各国の大使館なども集まることから、外国人駐在員が多く住んでいます。
グローバル企業が、このエリアにフィリピン現地法人を新設するケースが増えています。
フィリピンの主要産業であるコールセンター事業会社が多いのが特徴で、昼夜問わず稼働するオフィスビルにより、不夜城になっています。
シャングリラやグランドハイアットなどの最高級ホテルも開業し、2018年にはマカティにあったフィリピン証券取引所も移転するなど、グローバルシティはマニラ首都圏で最も勢いのある最先端都市となっています。
オルティガス（Ortigas）
オルティガスはメトロマニラの真ん中パシッグ市内に位置する、ビジネスや金融の中心地です。
フィリピン第2の経済都市と言われ、現地財閥系企業や大企業の本社が多く集まる地区です。アジア開発銀行の本店も所在します。
BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）産業も集積しており、今後もBPO産業の拡大によって、オフィス需要や住宅需要が一段と増すと期待できるエリアです。
外資企業が多いので、外国人駐在員が居住する高級物件の需要も高まってきています。
マカティに比べると、価格も割安なことから、今後の資産価値の上昇が大いに期待されます。
ケソン（Quezon City）
ケソン（Quezon City）は、首都マニラの北東に位置しており、フィリピンで最も人口の多い市です。
ケソンは、1976年6月までフィリピンの首都でした。
広い土地に計画的な都市開発が行われ、住宅、政府機関、教育施設などが多数あります。
教育機関のレベルが非常に高いことで有名で、フィリピン最高学府の国立大学「フィリピン大学ディリマン校」、私立の名門校「アテネオ・デ・マニラ大学」、「デ・ラサール大学」など多くの名門校がケソンにあります。
東大、慶応大、早稲田大が、全てケソンに集まっているようなイメージです。
自然を多く残した都市開発がなされ、公共交通機関の整備も充実し、比較的交通渋滞が少ないことが特徴で、とても住みやすいです。
ビルド・ビルド・ビルド政策の中で進められている新首都ニュークラークシティ方面へ伸びる鉄道の拠点ができることも注目されています。
ケソンのディリマン地区中心部には「ケソン・メモリアル・サークル」という公園があり、ここがケソンの都市開発の中心地です。
マカティなどのビジネス街とは違い、ケソンは全体的に居住地区、学園都市として位置付けられています。東京でいうと世田谷区のようなイメージです。
ケソンは新しい開発が多く行われているエリアで、今後の不動産価格上昇幅が大きいと期待されており、投資家からも注目されています。
ケソン市は人口が350万人を超え、マニラ首都圏で最大の都市となる見通しです。現在の不動産価格はまだ割安ですが、今後マカティやBGCに追随して価格上昇が見込まれるエリアで、今が投資チャンスと言えます。
＜代表的なケソンの地区＞
■ディリマン(Diliman)
ケソンの中心地で、広大な自然公園ケソンメモリアルサークルがあるこの地区は、フィリピン大学などの教育機関が集中し、国家機関や医療施設も集中しています。
■コモンウェルス（Commonwealth）
ケソンの中心地ケソン・メモリアル・サークルの北に位置し、多くの大学や議事堂が立ち並んでいます。このエリアは中流階級の住宅地です。MRT7号線が開通すれば（2023年予定）、利便性が更に良くなるでしょう。
■ロヨラハイツ（Loyola Heights）
ディリマリンから東南に位置し、マリキナ市に隣接するこのエリアは、私立の有名校「アテネオ大学」や「ミリアム大学」などの有名大学があり、富裕層に好まれるエリアです。
上流階級の分譲住宅としても有名です。
■クバオ(Cubao)
ディリマンの南部にあるクバオ地区に商業施設が集中しています。このエリアでほとんど全てのショッピングとエンターテイメントが楽しめます。
＜ケソン市の不動産事情＞
ケソン市の不動産事情ですが、現在中流層〜富裕層向けのコンドミニアムの建設が進んでいます。
高級物件でも900万円台〜3,000万円台と比較的割安な価格帯です。
ファミリー層が多いエリアのため、2Bed Room以上の物件が多く充実しています。
広々としたプールやジム、屋内運動場、コワーキングスペースなどが完備されたコンドミニアムが建設されており、贅沢な暮らしができる環境が整備されています。
セブ
フィリピン第二の都市セブ（Cebu）は、有名なリゾート地で、移住先としても人気があります。
セブはコールセンターなどBPO産業の集積地としても知られ、経済特区「ITパーク」にはIBMやJPモルガン・チェースといった世界的な大企業もBPO拠点を構えています。
また、住宅の民泊運用に関する規制が少ないのもフィリピン不動産投資の特徴です。セブの場合は、観光客の宿泊収入を目的として、購入したフィリピン不動産をAirbnb（エアービーアンドビー）で運用する投資家も多いです。
Airbnb(エアービーアンドビー）とは
空き部屋を貸したい人と部屋を借りたい旅人をつなぐWebサービス
セブで不動産投資をする場合におすすめなのが、市街地のセブシティまたは空港や高級リゾートホテルが多いマクタン島です。
セブシティは、市街地でショッピングモールや飲食店なども充実しており生活利便性は高いです。
しかし、部屋からの眺望は東向きでもマクタン島が見えるだけで、必ずしもオーシャンビューではない場合が多いです。
IT関連企業なども多いので、セブシティ物件を購入するのであれば、そうした企業で働く中流〜上流層向けに通常の賃貸運用を行うことになります。
一方、マクタン島エリアでは、特に島の東側がビーチリゾートとして人気で、観光客向けの運用を行うのも良いでしょう。
東側は完全なオーシャンビューになりますので、観光客にとても人気があります。
高級ホテルのサービスコンドミニアムもあり、外国人投資家に人気です。
セブの人口は2021年時点で516万人にまで達し、さらに人口が増加していくと予測されています。
それに伴い、当然住宅の需要増大も見込まれますので、セブも成長性の高い投資先エリアと言えます。
まずはマニラの物件に投資をして、2軒目以降はセブで、という投資家も多いです。
マニラで不動産投資をするなら知っておくべき「TOD計画」
これからマニラの不動産投資をするのであれば、絶対に知っておくべきなのがTOD計画です。
マニラは急激な人口増加に伴い、深刻な渋滞問題に直面しており、その解決のために鉄道やバスなどの公共交通機関の整備が急ピッチで進められています。
鉄道整備では、鉄道整備とその沿線の都市開発（TOD）が一体的に行われています。
TOD（Transit Oriented Developmentの略）計画とは
公共交通指向型開発のことで、鉄道などの駅を中心に、公共交通機関の整備と一体となった都市開発計画
周辺地域とのアクセスを良くする公共交通機関を整備すると共に、ビジネス、商業、居住地区等の開発を一体的に行うことで、徒歩圏内に都市の多様な機能を集積させるのです。
フィリピン初の地下鉄整備プロジェクトとして2019年2月に着工したのが、マニラ首都圏地下鉄「Metro Manila Subway（メトロ・マニラ・サブウェイ）」です。
その運営は東京メトロが協力しており、日本との結びつきも強いプロジェクトです。
2025年までの全線開通予定ですが、第1フェーズにあたる「イースト・バレンズエラ」「キリノ・ハイウェイ」「タンダン・ソラ」「ノース・アベニュー」の北部4駅間のみ2021年に部分開通しました。
初期投入される19車両は9両編成で、1運行あたり2,000人を運ぶことができる見通しで、部分開通後は一日あたり37万人、全線開通後は一日あたり150万人の利用が見込まれています。
他にもすでに地上を走っている鉄道（LRT）の延伸計画が進んでいたり、マニラから地方都市へ伸びる高速鉄道・長距離鉄道などの建設も進んでいます。
マニラでは、地下鉄をはじめ、公共交通機関の整備が進んでいます。それと共に、鉄道沿線の土地開発が進んでおり、そのエリアは今後不動産価格が上昇しやすいと言われています。
マカティやグローバルシティはすでに不動産価格が高くなっていることも踏まえると、これからはマニラのTOD計画で開発される地下鉄沿線エリアの物件に投資をするのが狙い目です。
日本でも、高度経済成長期に、鉄道開発が進み、それに伴い土地開発、住宅開発が進んでいき、その結果、その沿線の地価は上がり、不動産価格が更に上昇していくという流れがありましたが、同様のことがフィリピンでも起こる可能性が高いです。
まとめ
フィリピン不動産投資をする上でおすすめなマニラ首都圏やセブ島エリアについて解説してきました。
フィリピンには不動産投資先として魅力なエリアがたくさんありますが、まずは手堅いマニラやセブの物件に投資をするのが良いでしょう。
不動産投資は、比較的安価な時点で購入し、将来的に価値が上がるのを待つという投資戦略が基本の考え方です。
フィリピンは2019年からのビルド・ビルド・ビルド政策の影響もあり、これからも益々不動産価格の上昇が見込めますので、これからご投資をされるには良いタイミングかと思います。
\\ 竣工前に購入して大きな利益を狙うプレビルド方式 //
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