【初心者向け】フィリピン不動産投資のメリットをわかりやすく解説!


ラブ太郎

最近、フィリピン不動産への投資が人気みたいだけど、なぜそんなに人気なの?

アン子

大きな家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)が期待できるところが、フィリピン不動産投資の人気の秘密よ!
今回はフィリピン不動産投資の魅力について紹介するわね!

目次

フィリピンの人口推移と将来予測

フィリピンへの投資がおすすめな最大の理由は、その人口の多さと伸び率です!
人口が多ければそれだけ不動産の需要も高くなります。

フィリピンの人口は、1980年には5,000万人弱(現在の韓国と同程度)ほどでしたが、ここ40年で急激に増加し、2014年には1億人を越え、2021年の人口は約1億1,000万人となっています。そして、平均年齢は24歳ととても若く、今後も著しい人口増加が続く国です。

一方、日本の人口は減少に転じており、国連の予測では、2030年頃にはフィリピンが日本の人口を越す見込みです。
マニラ首都圏(メトロマニラ)は、インドネシアのジャカルタや韓国のソウルなどと共に、世界都市人口ランキングトップ10に入る巨大都市になっています。

フィリピンの首都のマニラ市は、この市単独では200万人弱の人口ですが、周辺都市も含めたマニラ首都圏の人口は約1,350万人です。東京23区と比較すると人口密度は約1.4倍です。

現在のフィリピンの人口ピラミッドは、きれいな正三角形に近い形をしており、人口ボーナス期が、2050年から2060年頃まで続くとされています。

人口ボーナス期とは、15~64歳の生産年齢人口が、それ以外の人口の2倍以上に達する状態で人口が急増する期間のことをいいます。
人口ボーナスは、多産多死社会から少産少死社会へと切り替わる時期に発生し、この状態にある国は、個人消費が旺盛で、社会保障費も抑制されることで、経済が大きく成長します。

この逆の状態のことを人口オーナスといいます。一旦、人口オーナス期に入ると、人口ボーナス期のような経済成長は二度と期待できません。
日本の高度成長期はまさに人口ボーナス期で、豊富な労働力を背景に急速な工業化を達成することができましたが、現在の日本は、人口オーナス期に突入しており今後も人口減少が続くことが予測されます。

<フィリピンの人口推移と将来予測まとめ>

・人口は1億人を超えており、2030年までに日本を追い越す
・2050年〜2060年頃まで人口ボーナス期が続く
・マニラ首都圏(メトロマニラ)の都市人口は世界有数の多さ

フィリピンの高い経済成長率

フィリピンは、人口増加や効果的な経済政策により、高い経済成長率を誇っています。
ここ数年、フィリピンのGDP成長率は6〜7%台で推移しています。一人当たりGDPも過去15年で約3倍に増えました。

日本のここ30年の平均年経済成長率が約0.7%ですから、相当大きな差があります。
日本は既に成熟国で、少子高齢化の最前線を行く国ですから、今後新興国のような高い経済成長率を期待することは難しいでしょう。

フィリピンは、新興国に属し、今後の経済成長の伸び代がかなり大きく期待できる国です。

投資の世界では、経済成熟度の高い先進国よりも、新興国の方が、不動産価格や株価の上昇率が高い傾向にあります。
長期的にみれば、投資益は、その国の経済成長率と正比例するからです。

これからのフィリピンの経済成長予測を考えると、フィリピンは最も投資にふさわしい国の一つと言えるでしょう。

フィリピン人の英語話者の多さ

他の東南アジア諸国と比較してフィリピンが強いところは、公用語が英語で、英語ネイティブが多いところです。

英語を話せる人の数を示す「英語人口」という指標があります。英語人口のトップ5は、1位がアメリカ、2位がインド、3位がフィリピン、4位ナイジェリア、5位イギリスとなっています。

2位のインドは人口は多いものの、国民の11%程度がしか英語が話せません。

一方、フィリピンではほとんどの国民(92.5%)が英語を話すことができます。アメリカの植民地であったことが、英語話者が多い理由です。

アジアでの英語力ランキングでは、フィリピンはシンガポールに次ぎ第2位です。マレーシアが第3位です。

フィリピン人は英語力を活かして、世界中で働くことができます。
多くのフィリピン人が賃金水準の高い外国に出稼ぎに行き、余剰資金を母国に送金していますので、海外から多くの収入がフィリピンに入ることになります。

この海外出稼ぎ労働者による仕送りは、フィリピンのGDPの約10%を占めています。
日本でも多くのフィリピン人が働いていますが、主に中東やアメリカなどに出稼ぎをしているケースが多いです。

外国企業がBPOで参入


英語が公用語であることや積極的な外資誘致政策により、多くの外国企業がフィリピンに進出しています。

人件費も安いので、外国企業のBPO(Business Process Outsourcing)=バックオフィスやコールセンターの委託業務の伸びも非常に大きいです。

特にコールセンターの規模については、インドを抜いて世界1位となっています。
最近はコールセンターなどのボイスサービス分野にとどまらず、より高い専門性や判断力が求められるKPO(ナレッジ・プロセス・アウトソーシング)へと拡大傾向にあります。

IT分野の開発業務や法務・財務といったバックオフィス業務など、幅広い展開を見せるフィリピンのBPO産業は今後も注目され続けるでしょう。
実際に、Amazon、Microsoft、IBMなどの欧米先進国の企業が、フィリピンにバックオフィスを構えています。

JETROの統計によると、フィリピンには日系企業が4,500社以上が進出しており(韓国やベトナムなどよりかなり多い)、日本との経済的結びつきも強いです。フィリピンは英語話者が多いこともあり、出稼ぎやBPOによる外貨収入が多いことが経済的な強みとなっています。

フィリピン不動産は外国人が所有登記できる

フィリピンでは外国人による不動産の所有登記が認められています。土地所有は認められていませんが、建物については所有登記が可能です。

戸建住宅は建物と土地がセットになっているため、基本的に外国人は購入できません。そのため、外国人が購入するのであればコンドミニアムかタウンハウスなどの集合住宅になります。

コンドミニアムは、日本でいうマンションのことです。

タウンハウスは、分類上はコンドミニアムですが、その構造はコンドミニアムと大きく異なり、広い敷地に小さな一戸建て(2、3階建て)が複数連なった建物を指します。

ただし、外国人が購入できる集合住宅は、1棟あたり全戸数の40%までに制限されています。

コンドミニアムは、5,000万円以上の高級コンドミニアム、1,000万円から5,000万円までの中級コンドミニアムがあります。

タウンハウスは、500万円から2,500万円程度と低価格帯のものが多いです。

投資用不動産として考える場合は、通常はコンドミニアムが対象になります。

タウンハウスは、地元フィリピン人の大家族用です。富裕層相手ではないので、高く貸すことも、高く売ることも難しいです。タウンハウスの経営方法としてふさわしいのは、アパート経営のように長期で貸し出す方法です。

比較的少額で購入できる

価格は東京の4分の1ほど

マニラの投資用のコンドミニアム(タワーマンションの1部屋)は、1,000万円程度から購入が可能です。

例えば、フィリピンの富裕層や海外駐在員などに人気のマカティエリアのコンドミニアムの平米単価は、東京都心のマンションと比較すると約4分の1程度と割安です。

これからの経済成長に伴い物件価格は上昇していく見込みであり、東京との差もどんどん縮まっていくと予測されますので、今から投資をしておくと将来大きなキャピタルゲイン(値上がり益)を狙うことができます。

プレビルドで購入可能

フィリピン不動産はプレビルド方式での購入が可能です。プレビルドとは、竣工前に購入する方法で、物件価格の分割払いが可能です。

1,000万円の部屋であれば、初期費用70万円、月5万円程度の積立支払いで購入が可能です。

\ プレビルド方式の購入方法についてはこちら //

小口化されたNFT不動産として購入が可能

フィリピンでは、コンドミニアムの一つの部屋を小口化して所有することが可能です。

経済特区のAFABにてブロックチェーンを活用した不動産所有が認められており、小口化された権利をNFT(非代替性トークン)として所有することができます。

例えば、1,000万円のお部屋を5口に分けると1口200万円で購入が可能となります。

参考:フィリピンのNFT不動産について(準備中)

フィリピン不動産投資で期待できる利益

高い家賃収入(インカムゲイン)

フィリピンは、豊富な若い労働力が経済を活性化することで高度経済成長期を迎えています。
ここ数年、マニラ首都圏の空室率は全体では10%程度で安定的に推移しています。

マニラ首都圏のコンドミニアムの平均賃貸利回りは、年6%とアジア最高水準にあります。
立地の良い物件や物件価格が安い小型物件(1ベッドタイプ)では、年8%以上の利回りを実現しているものも多くあります。

また、高い経済成長率や緩やかなインフレ傾向を背景に、フィリピンの家賃水準は上昇傾向が続いています。
年数が経過するにつれて所有物件の賃貸利回りが、さらに上昇していく可能性が高いと言えます。

現地のフィリピン人以外にも賃貸付けは可能です。
フィリピンでIT関連のBPO産業が規模を拡大していけば、欧米企業から派遣される外国人駐在員も益々増えてきます。

外国人駐在員は会社から家賃補助を受けられるため、フィリピン不動産投資で家賃の滞納リスクなどを軽減するために、外国人駐在員の賃貸付けを狙うのもおすすめです。

また、フィリピンの不動産市場には、コンドミニアムを購入後、Airbnbなどの民泊アプリを活用して月10%以上の高利回り運用をしている投資家もいます。

高い売却益(キャピタルゲイン)

フィリピンでは、人口増加や核家族化に伴う世帯数の拡大を背景に、住宅需要が安定的に増加しており、将来的な不動産価格の上昇が期待されています。

特に、マニラ首都圏では、BPO企業で働くフィリピン人や、IT・カジノ事業を行う中国系企業で働く中国人による急速な住宅需要の拡大も住宅市場にプラスの影響を与えています。

つまり、今の安い価格で不動産を購入し、将来値上がりした物件価格の高い時に売却すれば売却益(キャピタルゲイン)をしっかりと得ることができるということです。

以上のように、売却益(キャピタルゲイン)も家賃収入(インカムゲイン)も両方高い期待値を持てるということが、フィリピン不動産投資の最大の魅力になります。

まとめ

経済成長が著しいフィリピンは、世界の中で最も投資に適した国の一つであり、不動産投資先として非常に魅力的です。

フィリピン不動産は比較的少額から購入が可能なため、海外不動産初心者にもおすすめです。
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