フィリピンが投資に適する理由
フィリピン基礎情報
フィリピンは、日本から最も近い東南アジアの国で、4時間程度のフライトで行けます。時差は日本からマイナス1時間です。
7,000以上の島々からなる島国で、1億1千万人ほどの人口で国民のほとんど（93％以上）が英語を話すことができます。
なぜフィリピンが投資に適しているのか。
国民が若く活気がある
フィリピンは、国民の中間値年齢が24歳です。20歳代のアジアの国は他には、カンボジア(26歳)、マレーシア(29歳)です。
つまり、フィリピンは国民が非常に若く活気がある国なのです。
また、個人消費大国としても知られており、GDPの70％以上が個人消費です。この割合は、アメリカと並ぶほどです。個人の消費意欲が旺盛ということは、若い国ということもありますが、フィリピン人の気質によるものです。
メトロマニラというマニラ首都圏の面積は東京23区とほぼ同じ面積ですが、人口密度は東京の1.4倍なので、東京よりも不動産需要があると言えます。
将来に渡り人口増加が続く
現在のフィリピンの人口構成を表す人口ピラミッドは綺麗な三角形をしており、2050年になっても生産年齢人口層のボリュームが厚く、いわゆる人口ボーナス期は2062年頃まで続きます。
また、2100年頃まで人口増加は続くと予測されています。
国の経済成長は、生産人口（15歳から65歳）のボリュームに依存することになるので、フィリピンの人口構成は、高度経済成長の基盤となるものです。
高い経済成長率が継続する
フィリピンの経済成長率は右肩上がりです。
2019年時点、6.0％で、今後も人口増加と相まって高度経済成長は継続していくと予測されています。
ほとんどの国民が英語話者
フィリピンは、アメリカ、イギリスに次いで英語話者が多い国です。
公用語は、フィリピノ語（タガログ語を基本とした言語）、英語です。
ほとんどの国民が英語話者なので、海外からのバックオフィス業務委託が多いですし、自ら海外に出て働いて外貨を稼ぐ人も多いです。
この点でも、フィリピンの経済成長に寄与する要素があります。
インフラ整備が加速している
フィリピンは、前大統領時代から“Buid Buid Buid政策”を継続しており、公共交通機関の整備が急ピッチで進められています。
つまり、高度経済成長の基盤が整いつつあるということです。
フィリピン不動産投資の基本
プレビルド（Pre-Build）方式
プレビルド方式で不動産を購入するのが基本です。
これは、竣工前に物件を購入する手法で、東南アジアや中東では一般的な購入方法です。
このプレビルド方式は、価格が安い時に購入でき、竣工時には値上がりが期待できるというところにメリットがあります。
＜プレビルド方式の注意点＞
途中でプロジェクトが頓挫しないか、竣工時期が予定通りかどうか確認必要
→資金力のある大手デベロッパーを選ぶべき
エリア選定
首都圏エリア
マカティ、オルティガス、BGC等のマニラ首都圏の中心部は非常に人気です。
したがって空室率は低いですが、物件価格が高くなるので利回りが低めになってしまいます。
郊外エリア
逆に郊外エリアは、物件価格は安いですが、中心地から離れることで将来的な住宅需要減少の懸念があります。
TOD（Transit Oriented Development）計画に沿った開発エリア
地下鉄などの沿線開発に伴って物件価値の上昇幅が大きいと予測されるケソンシティなどが狙い目のエリアとなります。
出口戦略
目的は「投資」であって、自分が住むわけではないです。
不動産の最大のリスクは、流動性リスクで現金化したくてもすぐできないというリスクです。
したがって、貸し出す相手も売る相手も「フィリピン人」の方が圧倒的に有利です。絶対多数だからです。
結論、フィリピン人に需要の高い物件を選びましょうということになります。
The Oriana（DMCI Homes施工物件）
所在地
フィリピンの旧首都であるケソンシティにあります。最寄りの地下鉄駅（アノナス駅）から徒歩5分の好立地です。
ケソン市は、マニラ首都圏の中にあり、自然豊かな学園都市です。
フィリピン大学をはじめ私大の有名校もケソンシティに集中しています。
治安も非常に良く、ファミリー層にも非常に人気のエリアです。
物件の特徴
特殊設計（ルミベントテクノロジー）を採用
ルミベントテクノロジーは、本物件のデベロッパーであるDMCI Homesの特許技術です。
したがって、この技術を他のデベロッパーは基本的に使用できません。
この技術は、自然の新鮮な風を建物内部にうまく取り込み、建物内部に存在する汚れた空気や熱気を建物外部にうまく排出する施工技術です。
また、太陽光をうまく建物内部に取り込むことで、採光を最大限に利用しています。
5階ごとのユニット構造によって、この施工技術を採用しています。
WHO世界保健機関は、建物の適切な換気システムは、室内空気環境の質を向上させ、アレルギー、喘息などの肺関連疾患発生率を20％軽減できるとしています。
DMCIのルミベントテクノロジーは、まさにWHOが推奨する換気システムをコンドミニアムに提供していることになります。
その結果、本物件の居住者に、快適で健康的な幸せな住環境を提供することができるのです。
緑、土を感じられる設計
The Orianaは、地下駐車場を整備し、緑や土を身近に感じられる環境になるように設計されています。
他のデベロッパーでは、立体駐車場が整備され、緑や土を感じることは少なく、無機質的なものになっています。
フィリピン人が心安らげる仕様
24時間監視するセキュリティシステムや大人用、子供用プール、ジムなどの共用設備が充実していて、屋上は開放されています。
このようなフィリピン人ファーストの仕様により、フィリピン人が真に快適で心安らげる居住空間を享受することができます。
高品質
AAAA(クアドラルA)評価を得ており、震度7の地震にも耐えられます。
また、10年に一度の大洪水があったとしても浸水しないように、過去の最大浸水領域より3m盛り土をして物件を建てていますので安心です。
プレビルド方式の場合、デベロッパーによっては竣工遅れが生じたり、最悪、途中で竣工中止になるケースもあり得ます。
DMCI Homesの施工物件は、今まで施工遅れになったことはありません。それどころか、予定よりも3カ月ぐらい早く竣工できることも多いです。
高品質で竣工遅れもないDMCI Homesの物件は安心して投資対象にできます。
割安な価格
DMCI Homesは、DMCIグループ内で、企画、開発、施工、管理など一連の物件購入・売却過程をワンストップで完結させることができるために、他のデベロッパーに比べて30％程度割安に物件購入することができます。
物件価格が割安か否かの判断基準は、平米単価と立地で決まります。
日本人枠有り
DMCIグループは、日本人に大変好意的で、物件の何％かは、日本人枠として提供してくれています。
フィリピン人全体で見ても、大変親日的で、日本人が住んでいる物件は、それだけでも信頼される傾向にあります。
人気の理由
DMCI Homesの物件全般、フィリピン人に非常に人気です。
その理由は、最高の住環境で、高品質の物件をかなり割安の低価格で購入できるためです。
本物件は、マニラ首都圏の中でもフィリピン人に人気のエリアであるケソンシティにあります。
フィリピンは、インフラ整備を急速に進めていますが、地下鉄の駅や高速道路の出入り口、大型ショッピングモールの近くといった立地条件が重視されます。
The Orianaは、このような立地条件に恵まれています。
投資に適した理由
フィリピン不動産投資にふさわしい条件とは、
安定した家賃収入が得られるインカムゲインの面、物件売却時に適正な利益が得られるキャピタルゲインの面で考える必要があります。
The Orianaは、自然豊かな学園都市にあり、地下鉄の最寄駅から徒歩5分、生活環境の利便性が高いこともあって、フィリピン人に非常に人気が高い物件です。
フィリピンの経済成長に伴い中間所得層が増加しています。
約30%が世帯年収50万PHP（約120万円）以上になっていますし、この世帯年収も更に増加していくことが予測できます。
The Orianaは、2,000万円前後で購入できる部屋が多く、フィリピン人の中間所得層のアッパーゾーンにいる人たちを主な対象にしていると言えるでしょう。
DMCI Homes
DMCI Homesは、DMCI Holdingsのグループ会社であり、フィリピンの5大財閥の一つです。
極めて信頼性の高いデベロッパーで、創業者のフィリピン人を幸せにするという創業理念を忠実に守っている優良企業です。
それゆえに、現地フィリピン人からの信頼も厚く、DMCI Homesの全ての物件で人気があります。
まとめ
フィリピン不動産投資で、現在の一押し物件は、ズバリDMCIの施工物件であるThe Orianaです。
そのように考える理由を様々な観点から解説してきました。
DMCIグループの物件であれば、どこであっても推薦できますが、The Orianaはプレビルド物件として、今が旬の優良物件です。
弊社FSIGMAは、フィリピン不動産などを事業として展開しています。DMCI Homesとは、提携関係にありますので、DMCI Homesの物件に関しては弊社にお気軽にご相談ください。
