フィリピン不動産、売買時、所有時にかかる税金、費用をわかりやすく解説！

2022 11/09

2022-08-24 2022-11-09

フィリピン不動産を購入した場合、フィリピンの法律に基づいて各種の税金がかかりますが、フィリピンだけでなく、日本でも課税されるので注意が必要です。

しかし、日本とフィリピンは租税条約を結んでいますので、二重課税されない仕組みになっています。

今回は、日本居住者がフィリピン不動産を購入した場合にかかる税金について解説いたします！

外国人のフィリピン不動産購入規制

フィリピンでは、外国人は土地を購入することができません。建物部分は外国人でも購入、登記が可能です。一戸建て住宅は土地がセットになっているので、原則として外国人は購入できません。

そのため、外国人がフィリピン不動産を購入する場合には、一般的にコンドミニアム（日本で言うマンション）を購入することになります。

さらに、1つの建物における外国人所有総面積が、総床面積の40％未満でなければならないという規制もあり、外国人がコンドミニアムを丸々一棟購入することはできません。

フィリピン不動産にかかる税金や諸費用の種類

フィリピン不動産は、取得や所有のタイミングによって課される税金が変わります。
主な税金や費用について一覧にまとめました。

タイミング	税等	内容
(1) 取得時	印紙税	購入価格or公正市場価格の高い方の1.5%
	不動産譲渡税	売買価格or公正市場価格の高い方の6%
	不動産移転税	売買価格or公正市場価格の高い方の0.75% (マニラ首都圏以外は0.5%)
	公証人費用	公正市場価格の1〜2%
	登録費用	売買価格の0.25%程度（ただし、累進的に変動）
(2) 所有時	固定資産税	評価額の1〜2%
	特別教育基金	評価額の1%（マニラ首都圏のみ
	火災保険料	評価額の約0.4% （物件・管理会社等により異なる）
	組合管理費	月60～120ペソ/㎡～（エリアや物件により異なる）
(3) 運用時	所得税	賃貸収入の25% (180日未満フィリピン滞在の外国籍非居住者)
	所得税	賃貸収入の5〜32% (180日以上フィリピン滞在の外国籍非居住者、外国籍居住者)
	管理委託手数料	家賃の1ヶ月分＋毎月家賃の10％程度（管理会社により異なる）
(4) 売却時	不動産譲渡税	売買価格or公正市場価格の高い方の6% (売却損が出ても課税されるので注意)
	印紙税	売買価格or公正市場価格の高い方の1.5%
	不動産仲介手数料	売買価格の3〜6%

*なお、2022年8月20日時点での税制をもとに記述しています。
随時税制改正が行われる可能性があり、当記事記載の内容と最新情報が異なる場合がありますので、予めご了承ください。

それでは、それぞれのタイミングでかかる税金や費用について詳しく見ていきましょう。

フィリピン不動産取得時の税金

フィリピン不動産取得時とは、プレビルド段階で購入したタイミングではなく、竣工済みの物件を取得するタイミングを指します。

\\ 東南アジア不動産の購入方法「プレビルド方式」について解説はこちら //

①印紙税

取得時には、まず印紙税がかかります。これは、不動産の取引に関わる書類発行に課せられる税金です。物件の売買価格、もしくは公正市場価格の高い方の1.5％となっています。

②不動産譲渡税

次に、不動産譲渡税がかかります。これが最も取得時に負担が大きい税金で、物件の売買価格、もしくは公正市場価格の高い方の6％となっています。

③不動産移転税

さらに、不動産移転税がかかります。これは物件売買価格か公正市場価格の高い方の0.75%(マニラ首都圏の場合)、マニラ首都圏以外は0.5％です。

④公証人費用

税金以外の費用も発生します。例えば、公証人費用と言って、売買事実を公証人に証明してもらう際にかかる費用が発生し、物件の公正市場価格の1〜2%程度かかります。

⑤登録費用

他には、登録費用があります。これは物件売買価格に応じて累進して課せられますが、おおむね売買価格の0.25%程度です。
これらを合わせると、マニラ首都圏の物件で合計約9.5〜10.5%の取得費用・税金がかかることになります。
「印紙税1.5%」＋「不動産譲渡税6%」＋「不動産移転税0.75%」＋公証人費用1〜2%」＋「登録費用0.25%」＝9.5%〜10.5%

プレビルドで購入した場合には、竣工して物件取得する際にまとまった支払いが発生するので、計画的に資金を確保しておくようにしましょう。

なお、3,199,200ペソ以上の物件には12％のVAT（付加価値税）がかかりますが、通常は物件価格に含まれて提示されるため、ここでは計算に入れていません。

フィリピン不動産所有時の税金

①固定資産税
日本と同じくフィリピンでも不動産を所有していると、固定資産税が毎年かかります。
自治体によって税率は異なりますが、取得した不動産に対し、不動産評価額の1～2％程度の税金が課せられます。

②特別教育基金（マニラ首都圏のみ）
また、マニラ首都圏の物件の場合には、特別教育基金というものがかかり、不動産評価額に対し、1％の特別教育基金の支払いが必要になります。ちなみに、評価額＝公正市場価格×評価水準（％）で計算されます。

③火災保険や組合管理費
税金とは別で、火災保険や組合管理費（日本で言う修繕積立金や共益費を含むもの）なども発生し、金額はエリアや物件、会社によって異なります。

フィリピン不動産運用（賃貸）時の税金

①所得税

不動産物件を賃貸に出して運用した場合、賃貸収入に対して所得税がかかります。フィリピンの税務上の居住者であるかどうかによって適用税率が異なります。

フィリピンでの滞在期間が180日未満の外国籍の非居住者には、賃貸収入の25％が一律に課せられます。
一方、滞在期間180日以上の外国籍の非居住者や、外国籍居住者の場合の税率は、5～32％が課せられます。